中交地产巨额担保叠加负债攀升央企体制短板之一持续增大

为了保持目前的规模或在被迫缩表的情况下保持规模增长，中交只能在可能的范围内提高自身的周转速度和效率。其中一块板子。

中方日报记者李烨北京报道

巨额担保、叠加负债上升，中交地产压力持续加大。

2月7日，中国交建发布公告称，公司及控股子公司对外担保总额已超过最近一次审计归属于母公司净资产的100%，对被超过70%的资产负债率已经超过100%。最近一期经审计的归属于母公司净资产的比例超过50%，合并报表以外单位的担保金额超过最近一期经审计的归属于母公司的净资产的30%。请投资者充分注意担保风险。

截至2021年12月31日，中交地产为控股子公司提供的担保余额为1.37.37亿元，占归属于母公司净资产的448.到 2020 年底 @>73%。对未纳入合并报表范围的参与公司的担保余额为29.92亿元，占期末归属于母公司净资产的97.72% 2020年。无逾期担保，无诉讼担保。

同日，中交地产还发布了关于为项目公司提供担保的进展情况公告。中交置业全资子公司深圳市中交置业有限公司持有惠州中交亚松置业有限公司99.95%股权，惠州中交亚松申请贷款600因业务需要，向中国建设银行股份有限公司惠州分行申请。

担保人惠州中交亚松置业有限公司成立于2021年6月21日。

此前1月26日，中交置业发布公告称，惠州中交置业的连带责任保证不超过9.996亿元。

截至2021年9月，惠州中交置业总资产11.15亿元，总负债10.17亿元，净资产9778万元，经营收入为 0，总利润为 0。亏损289万元，净利润亏损222万元。

对于中交地产对外担保的频繁操作，IPG中国首席经济学家、中企资本联盟副理事长白文喜在接受中国房地产报记者采访时表示，“中交地产的超额担保表明其由高杠杆、高负债驱动的高周转模式所支撑的规模增长，在行业共性面前是无法比拟的，同时也说明中交地产对融资的高度依赖，不仅推动了中交地产的融资。加大了中交地产的流动性压力，同时也面临着连续担保带来的或有负债压力。” （或有负债：即可能导致未来事件的过去交易或事件产生的潜在负债。）

诸葛住房数据研究中心分析师梁楠告诉记者，中交地产频繁对外担保，在一定程度上表明公司流动性承压，资金紧张。对外提供担保会给中交地产带来一定的债务风险，尤其是在中交地产财务状况不太好的情况下，风险因素会更大，同时也可能影响公司自身的信用资质。

2月10日，中国房地产报记者就上述原因致电中交地产相关工作人员。截至发稿时，电话未接通。

负债和超额担保

中国交建的债务压力由来已久。

根据房地产“三条红线”标准，房地产企业扣除预收款项后的资产负债率不大于70%；净负债率不大于100%；现金短期负债率不低于1倍。

根据Wind数据，中交地产2020年末、2021年中、2021年三季度末剔除预收账款后的资产负债率为83.39% , 86.@ >63%, 83.68%.

除预收款后的资产负债率外，中交地产“三条红线”的另外两条红线发生了明显变化。例如，净负债率从2020年底的208.1@>76%上升到2021年第三季度末的268.2@>08%；现金短期负债率从2020年第三季度末的1.43下降到2021年第三季度末的0.985。

截至2021年9月30日，中交地产已由原来的两条红线变为三条线。根据“三条红线”政策，房企踩线情况将直接影响房企融资能力，以及全面踩线的中交地产有息负债规模。受“三道红线”影响，不会增加。

中国交建的有息负债在过去几年快速增长。 Wind数据显示，2018、2019、2020、2021年三季度，公司有息债务分别为109.77亿元、138.6@>7亿元、379.@ >33亿元，618.1@>20亿元。

为缓解偿债压力，中交地产多次向母公司求助。 2016年底前后，中交地产开始向中交地产集团借款，贷款金额也从最初与关联公司的贷款总额不超过3亿元，增加到目前的无超过100亿元。最初的18个月已经延长到现在的60个月，这也意味着近年来，中期房地产的资金需求不断增加。

同时，中国交建也选择了通过担保获得融资。诸葛住房数据研究中心分析师陈晓表示，“与直接融资相比，这种方式一般利率更低，成本更低，手续也相对简单。”

数据显示，中国交建多次为其子公司（包括全资、参股、项目公司）的贷款提供担保。

2021年10月15日，中交地产发布公告称，公司为8家子公司出具的商业承兑汇票承兑义务提供连带责任担保，担保金额共计563张9. 78万元。值得注意的是，八家子公司的资产负债率均超过70%。随后，公司先后为苏州华旗、昆明锡升、中交世贸的融资提供担保。

其中，涉及贷款延期的子公司中交西南置业有限公司此前曾占用业主契税；中交天津置业有限公司和中交置业重庆分公司也被拖欠工资。

截至2021年12月31日，中交地产为控股子公司提供的担保余额为1.37.37亿元，占归属于母公司净资产的448.到 2020 年底 @>73%。对未纳入合并报表范围的参与公司的担保余额为29.92亿元，占期末归属于母公司净资产的97.72% 2020 年。

对此，白文喜表示，中交地产之所以频频担保高负债子公司，应该是为了筹集资金支持规模增长，解决子公司的流动性问题。

性能困境

中国交建从不掩饰其对规模的渴望，这是其高负债的主要原因。

在“三条红线”和疫情的双重冲击下，大部分房企都在高呼“去杠杆”和“稳”，但中交地产并未放缓扩张步伐。

在销售额方面，2019年7月刚回到中交地产担任总裁的李永谦大胆提出“2019年冲刺350亿元，2020年冲刺500亿元，2023年远超1000亿元” 目标。

在土地储备方面，中交地产2020年新增土地30块，总建筑面积638.2@>59万平方米，同比增加176. @>9%。

2020年年报显示，中交地产2020年销售额达到533亿元，同比增长81.37%，超额完成目标，但总收入和利润下降1 8.6@>54%，18.@>26%。

2021年上半年，中交地产共新增土地（项目）14个，新增建筑面积261.51万平方米，土地总收购价2.86.64亿元，201.48亿元。截至报告期末，中交地产持有房地产项目98个，总建筑面积2727万平方米。期末累计竣工面积834万平方米，在建和待建面积1891万平方米。

科瑞数据显示，截至2021年三季度末，中交地产共实现全线销售额6.80.亿元。

根据2021年三季度业绩公告，截至2021年9月末，中交地产实现营业收入约10.37亿元，同比减少48.8%。归属于上市公司股东的净利润约为-1.6亿元，同比下降199.04%。实现基本每股收益-0.23元，同比下降200%。

在千亿之路上，中交地产销售额大幅增长，利润大幅下滑。

对此，中交交建解释称，本期交付房屋面积同比减少，导致毛利减少；期内新收购项目数量和土地储备面积均大大超过前期，且大部分项目仍处于早期阶段。在开发阶段，新项目所需人员增加，导致管理费用增加；公司预计报告期内达到预售节点的项目数量将较上年同期增加，因此销售费用将相应增加。

在销售费用方面，截至2021年三季度末中交地产是小公司吗?，中交地产销售费用8.1@>1亿元，而同期8.6@>82亿元去年同期，增加1.28亿元。对于销售费用大幅增加，中交地产表示，主要是本期预售项目增加，广告策划费用增加所致。

在业绩下滑和财务压力下，中国交建也在频繁调整高管团队，试图通过调整管理团队来扭转业绩下滑的局面。

公开资料显示，2021年12月，高申豪因个人原因申请辞去公司副总裁职务。同日，中交地产宣布任命徐爱国为公司执行总裁。同年6月，李永谦辞去公司总裁职务。公司董事会同意聘任王建平为公司总裁，孙卫东为公司执行总裁。据媒体不完全统计，中国交建五年换教练四次。

1月21日，有媒体称，中交地产将扣留总部管理层及全体员工2021年年终奖金。这一消息进一步凸显了中交地产资金链的紧张。

“两禁两控”有什么影响？

为进一步加强中央企业融资担保管理中交地产是小公司吗?，防范重大资金流失风险，促进企业高质量发展，国务院国资委印发《 1月初《关于加强中央企业融资担保管理的通知》（以下简称《通知》）。明确中央企业融资担保范围、对象、规模等管理要求，对中央企业融资担保实行“两禁两控”。

通知明确，控制范围包括所有融资担保，不仅包括为企业融资提供的各种形式的担保，还包括具有担保效力的隐性担保。

管控要求更“严”。一方面，本着股权平等和风险控制的原则，对中央企业融资担保实行“两禁两控”：严禁向境外无股权关系的企业提供担保。集团，保证参股企业的持股比例，严控高风险企业。子公司担保，严格控制对子公司超额持股比例的担保。另一方面，担保规模受到严格限制。参考目前中央企业担保规模占净资产的平均比例、上市公司担保管理规定等，明确中央企业担保规模合计不得超过合并净资产的40%。集团资产，单个子公司（含总部）的担保额度不超过企业自身净值的50%。

管控方式更“真实”。考虑到公司担保是重大风险事项，公司法规定担保必须由董事会或股东大会决议。因此，通知从中央企业管理实际出发，要求担保预算须经集团董事会或其授权的决策机构批准，以提高效率。但企业担保制度和专项担保仍需经集团董事会批准，充分发挥董事会的风险控制作用。

整改要求更“细”。明确对企业新开展的非法融资担保业务将依法严肃追究责任，要求企业限期整改现有违法融资担保业务，力争两年内整改50%。原则上三年内完成整改。

“‘两禁两控’的实施，将对中交地产产生一定的影响。”梁楠表示，按照“两禁两控”的要求，中央企业担保总规模不得超过集团合并净资产的40%，单一家族子公司（含总公司）担保额)不得超过企业净资产的50%，即企业担保规模和担保总额超过规定比例的，必须进行整改。目前，中交地产从担保额度来看，整改还存在一定难度。

在白文喜看来，通知对中交地产有直接影响，将倒逼中交地产及其子公司减负债、去杠杆，甚至缩表。为了保持目前的规模或在被迫缩表的情况下保持规模增长，中国交建只能在可能的范围内提高自身的周转速度和效率。这是央企难以解决的制度短板之一。 .