中国证监会总经理就租赁住房资产证券化答记者问时是怎么说的

时间：2022-07-24 14:00:57来源：网络整理

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党的十九大前夕，中国证监会正式批准了国内首只国有租赁住房REITs——保利租赁住房REITs，并获上海证券交易所审核通过。此外，“新型公寓股权型物业信托资产支持专项计划”在短时间内正式启动。彼时，国内两种资产证券化工具——住房REITs诞生了。

资产证券化的流行点在于，房地产可以像股票一样容易流通。通过股权转让买卖房屋非常方便。没有限购、限售等限制资产公司卖房产的程序，可以随时买卖。

如此一来，就与国家层面的“不炒房”提案有所不同。而投机意味着短期的买卖，就像今天买入明天卖出的股票一样。

我们来看看上交所总经理黄宏元在回答记者关于出租房屋资产证券化问题时的发言。

黄宏元总经理表示，为推动“房子是用来住的，不是用来炒的”的发展趋势，本次REITs的推出，将有助于租赁房企加快资金回笼，加大市场投入；它将帮助投资者分享租金收入和财产；更有利于市场开拓，解决一线城市生活问题，惠及更多普通租户。

上述言论中，“有利于投资者分享租金收入和房产”的提法可谓惊天动地，而“房产”的说法更是与“房子是用来住的，不是用来炒的”相悖的。 . ，而房产是房价的上涨，做政策也鼓励房地产投资者捕捉房价的上涨。

事实上，国家从来没有反对过房地产投资。上交所的提法显然是为了鼓励房地产投资，因为我多次强调，房地产投资是参与国家建设，分享国家快速发展带来的红利。机会是上交所提出的楼盘会上涨。中国证监会核准Reits，是在党的十九大前夕获得中国证监会批准的。显然，证监会在敢于为资产证券化开绿灯之前，已经确认了这次党代会的精神。

再来看看上交所总经理黄宏元的讲话：保利租房REITs项目的推出，为资本市场的租房产业发展探索和积累了有益经验。是上交所积极响应国家政策，助力住房租赁市场发展的重要举措。围绕住房租赁市场开展资产证券化业务也是国外资本市场的通行做法，对加快住房租赁市场建设具有非常积极的作用。通过为企业提供切实可行的融资渠道和投资退出路径，盘活租赁市场存量住房，增加租赁住房有效供给，

黄宏元总经理也表示：租赁住房REITs是资产证券化产品中具有代表性的创新产品。保利租房REITs的成功推出，对于加快推进租房市场建设具有非常积极的示范作用。考虑到产品主体的质量和产品结构的设计，其他有条件的致力于住房租赁市场发展的房企也可以借鉴该模式探索资产证券化业务的发展，实现借助资本市场的服务，企业的良性发展。为社会提供更多的出租住房。该单一产品分为高级证券和次级证券。高级证券出售给专业投资者资产公司卖房产的程序，次级证券由保利地产持有，实现了良好的风险分布，保证了产品安全。此外，资产证券化产品的安全性也有稳定的现金流支撑和保障。以该单品为例，出租房屋的租金收入较为稳定，为产品分销和投资者权益保护提供了支撑。同时，专项计划间接持有目标财产；租金收入与标的物业通过相关安排相互独立。保利地产的资产与保利地产本身实现了风险隔离，为产品的安全性提供了良好的保障。次级证券由保利地产持有，实现了良好的风险分布，保证了产品安全。此外，资产证券化产品的安全性也有稳定的现金流支撑和保障。以该单品为例，出租房屋的租金收入较为稳定，为产品分销和投资者权益保护提供了支撑。同时，专项计划间接持有目标财产；租金收入与标的物业通过相关安排相互独立。保利地产的资产与保利地产本身实现了风险隔离，为产品的安全性提供了良好的保障。次级证券由保利地产持有，实现了良好的风险分布，保证了产品安全。此外，资产证券化产品的安全性也有稳定的现金流支撑和保障。以该单品为例，出租房屋的租金收入较为稳定，为产品分销和投资者权益保护提供了支撑。同时，专项计划间接持有目标财产；租金收入与标的物业通过相关安排相互独立。保利地产的资产与保利地产本身实现了风险隔离，为产品的安全性提供了良好的保障。资产证券化产品的安全性也有稳定的现金流支撑和保障。以该单品为例，出租房屋的租金收入较为稳定，为产品分销和投资者权益保护提供了支撑。同时，专项计划间接持有目标财产；租金收入与标的物业通过相关安排相互独立。保利地产的资产与保利地产本身实现了风险隔离，为产品的安全性提供了良好的保障。资产证券化产品的安全性也有稳定的现金流支撑和保障。以该单品为例，出租房屋的租金收入较为稳定，为产品分销和投资者权益保护提供了支撑。同时，专项计划间接持有目标财产；租金收入与标的物业通过相关安排相互独立。保利地产的资产与保利地产本身实现了风险隔离，为产品的安全性提供了良好的保障。为产品分销和投资者权益保护提供支持。同时，专项计划间接持有目标财产；租金收入与标的物业通过相关安排相互独立。保利地产的资产与保利地产本身实现了风险隔离，为产品的安全性提供了良好的保障。为产品分销和投资者权益保护提供支持。同时，专项计划间接持有目标财产；租金收入与标的物业通过相关安排相互独立。保利地产的资产与保利地产本身实现了风险隔离，为产品的安全性提供了良好的保障。

现在我明白了，上面所说的“出租房屋的租金收入相对稳定”这句话充分说明了租金收入的相对稳定是整个资产证券化Reits的关键，是“财产”的保证。

证监会发布机构持有房地产资产证券化REITs工具，加快房地产流动性。与此相对应，近期有50多个城市出台限售令，调控房地产流动性。这样一个完全相反的政策，方向的秘诀是什么？

我们来看看宁夏10月21日发布的《宁夏回族自治区房地产税实施细则》（以下简称《细则》），明确宁夏房地产税在城市征收、县城、建制镇和工矿区（含各开发区、各园区），新规定自2018年1月1日起实施。

《宁夏回族自治区房地产税实施细则》

《细则》明确规定，如果按房产原值30%后的残值计算缴纳房产税，税率为1.2%（相当于0.84）; 对于出租，以房产出租收入为计算房产税的依据，税率为12%。

现在我看得很清楚了。事实上，此次宁夏出台房产税政策是例行内容，与上海、重庆的房产税试点有着本质的区别。房产税实际上包括两种。是国家长期颁布的对商业办公及其他房源征收的房产税。这是一项例行工作，早在1996年就宣布实施。二是上海和重庆试点的房产税政策，主要针对住宅项目。

此次宁夏条例只是重申了国家规定，并未出台新政策。在宁夏，去年北京已经开始征收房产税。

已经很清楚了，国家鼓励机构投资者持有房产的根本原因是机构房产每年都要缴纳房产税，而个人房产是免房产税的，所以各个城市的原因就很清楚了限制个人不动产的销售。制作。

所以，不交房产税的房产，确实是在贯彻“房子是用来住的，不是用来炒的”。它仍然限制销售两三年，并且很可能在未来七十年内无法流通。公司名义不动产每年缴纳不动产税，为国家税收带来稳定、长期的税收收入。自然是可以流通的，因为无论股东怎么换流通，每年都要向国家缴纳房产税，所以国家会为这样的房产买单。房地产打开了流通的大门。

不要抱怨管理层经常打着限制个人名义出售房产的旗号，只能怪罪于没有向国家缴纳房产税。如果其他人制定政策，则必须是相同的政策。

所以，在别人怕房产税，而我感恩房产税的时候，正是因为房产税，这个房产的资产证券化全流通，更重要的是资产的流通。证券化。方式是股权转让，变更费用远低于传统的产权变更，这还是要归功于房产税的存在。

所以，未来房地产的长效机制，真的是“房子是用来住的，不是用来炒的”。准确的说，不交房产税的房子是用来居住的，而公司名下的房产可以用来做房产。炒。公司名下的房地产不仅可以以资产证券化的形式经营，还可以发行Reits合法交易。

看到这里，大家关心的房产税改革自然就完成了，因为公司持有的房产税早在1996年就制定了，不需要重新制定繁琐的立法程序，个人名下的不动产根本不需要征收。，因为流动性被锁定，只有个人可以自住，不需要国家征收房产税。如果你想卖房子，那就把它转到公司名下，这样就不用大喊房产税了，因为房产税换流动性是自愿的，有明确的法律规定。

用流动性换房产税，用流动性换房产税，这才是真正的房子是用来住的，不是用来炒的。

美国住房网络首席特约分析师

惠康（meikang989），毕业于北京理工大学应用数学系，长期从事宏观经济分析和房地产市场研究，在各大专业发表房地产观点800余篇媒体。

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