如何让“手握房产,卡里无钱”老人的晚年生活幸福,

我国现已全面进入老龄化社会，但社会保障体系尚未完全建立，社会保障差距越来越大。如何让“未富先老”的老人能安然度过晚年，考验政府的智慧。房地产行业经过十多年的快速发展，我国出现了一大批“房富人、现金穷人”，即拥有房产但没有足够现金安排房产的人。为自己更好的晚年。老人晚年的幸福，成了困扰这些老人和政府的“大”问题。目前，美国、加拿大、日本、法国等国家已推出适合本国国情的反向抵押贷款制度，以缓解养老金问题。通过该系统在这些国家和地区的运行，证明该系统确实是解决老龄化社会养老问题的良方。当然，通过学习该系统在这些国家和地区的应用，也将为我们在实施该系统时提供丰富的资源。经验和教训。作为基本养老金制度的补充，中国政府还推出了反向抵押贷款，以解决日益严重的老龄化问题。南京、上海等地也陆续实施了这一制度。反向抵押贷款是由英文“Reverse Mortgage”翻译而来，也有人将其翻译为“反向抵押”，但由于“mortgage”为英美法系国家所采用，与“mortgage”不同。我们的法律制度。有一个很大的不同。同时，我国现行法律制度中并没有“抵押”，所以本文将其翻译为“反向抵押”。

主要是指符合申请条件，以自己拥有的房屋作担保，向贷款机构申请贷款的老年人。之所以称为反向抵押贷款，是因为它与抵押贷款不同。例如，在抵押贷款中，贷款一次性发放给借款人，但借款人分期偿还贷款。当局分期向借款人发放贷款，但借款人一次性偿还。虽然反向抵押贷款的理论在国内多次被提及，但其研究主要被视为一种金融产品，研究它的学者主要集中在财经领域。国内关于制度的文献也主要集中在制度的引入、定价模型研究、金融风险控制、证券化、本土化研究等方面，但很少有人从法律的角度分析制度。目前，关注这一制度的法学学者仅限于陆啸。明、李建伟等几位教授，在反向抵押的研究中，法人的“缺席”应该是一个遗憾。考虑到我国即将实行反向抵押贷款制度，而国内从法律层面分析该制度的研究人员很少，因此，我最终决定选择住房反向抵押贷款制度作为我毕业的课题。毕业论文，希望我能通过我所学的。将从法人的角度对该制度进行分析抵押贷款证券化过程，为即将出台的反向抵押贷款制度在我国法律框架内正常运行提供一定的理论支持。

本文拟通过比较研究的方法对该制度进行探讨。首先，通过对我国试点城市反向抵押贷款制度的比较研究，总结各试点城市存在的问题，摸清我国实施反向抵押贷款面临的市场风险和法律约束。其次，通过对反向抵押贷款前世今生的比较研究，以及对世界主要国家或地区制度运行情况的比较研究，总结了该制度实施的经验和教训。取其精华，去其糟粕，从法律层面全面系统地阐述制度的配套法律法规，构建适合我国国情的法律制度设计和制度法律体系。具体通过以下四个部分对反向抵押贷款制度进行全面阐述： 第一部分，通过对我国反向抵押贷款制度现状的分析，找出我国实施反向抵押贷款制度面临的市场风险。我国以及与我国现行法律的关系。第二部分通过对反向抵押贷款的概念、法律特征、历史沿革、与相关概念的区别以及所涉及的法律关系等进行比较分析，第二部分为反向抵押贷款。全面系统的介绍；第三部分通过一系列表格和对比，对美国、新加坡、日本、法国、中国香港等主要国家和地区的反向抵押贷款运作情况进行横向和纵向对比，其中，本文主要对该系统在美国的发展历程进行了详细系统的分析，旨在研究美国反向抵押贷款产品的设计和相关法律法规的匹配情况，并通过研究这些主要国家和地区的反向抵押贷款。对运行情况进行比较研究，比较总结其经验教训，寻找适合我国学习的地方。

虽然反向抵押贷款是在英美法系国家创立的，并且发展很快，但为了在我国实施这一制度，我们不能照搬英美法系国家的经验，直接移植配套法律框架的设计。系统。在中国，由于我国属于大陆法系，无论从法律制度还是法律思维上，都与英美法系国家完全不同。因此，我国在实施反向抵押贷款时，若要学习其先进经验，仍需超越两大法系。以及文化传统的“鸿沟”。本文提出的问题和观点如下： 在实施反向抵押贷款之前，需要完善法律框架，构建适合该制度运行的法律制度。具体来说，我们可以从以下几个方面入手。首先，首先要对反向抵押合同制定相应的法律规定，并且要明确制度的参与者，即哪些老年人可以申请反向抵押贷款，哪些金融机构可以设计并经营这笔贷款；同时，合同也必须明确界定。履约中的风险承担问题，如抵押财产损坏的风险由谁承担？贷款人因破产无法还款，借款人如何获得救济？借款人违约，除抵押房屋没有其他可执行财产外，如何取得贷款人的债权？需要制定相关的法律法规来解决这些问题。其次，要通过法律法规授权相关机构对反向抵押贷款的运作进行监管抵押贷款证券化过程，因为反向抵押贷款周期长、资金大、贷款多。人们通常处于强势地位。一旦滥用制度，借款人的权利就会受到损害，老年人就会对制度失去信心，从而减少他们对制度的参与，最终影响制度在中国的效果；最后，有必要明确反向抵押贷款合同履行产生的纠纷如何解决？由于反向抵押贷款是对国家基本养老金的补充，在作为金融产品引入市场时，其公益性特征不容忽视。 , 在借款人和贷款人之间信息不对称的情况下，如果将争议适用于一般民事诉讼程序，老年人维权将变得困难。

因此，建立反向抵押的特殊诉讼程序至关重要。第二，避免流动性条款。反向抵押贷款合同的履行将涉及到合同到期后，房屋的所有权将移交给贷款人，这与我国现行法律禁止的流动性条款非常相似。避免反向抵押贷款出现以下尴尬情况：如果合同约定在合同到期后将所有权直接转让给贷款人，则该协议最终将因违反国家强制性规定而无效。三是反向抵押贷款产品的证券化。反向抵押贷款证券化最早起源于美国，在美国发展迅速，因为证券化可以在一定程度上满足放贷机构资产流动性的要求。因此，我国可以借鉴其经验，使用反向抵押贷款。将贷款产品转移至二级市场，是通过证券化操作分散反向抵押贷款存在的风险。第四，根据调查结果，普遍认为我国实施反向抵押贷款的最大瓶颈是土地使用权期限问题。大家都在担心“房子还在，地要还”的情况。因此，可以考虑对现有的土地出让金征收方式进行一些修改，比如将目前的一次性征收改为分期征收或通过缴纳房产税（包括土地出让金）来征收。第五，反向抵押贷款作为一种高风险产品，可以通过强制借款人购买相应的保险，如抵押品财产险、借款人健康险等，使保险公司分担反向抵押贷款的风险。的风险。六是税收优惠。除了金融属性，反向抵押贷款还具有很强的公益属性。因此，政府可以对相关参与者和相关环节进行免税或减税。例如，借款取得的借款人可以免征个人所得税，放贷人可以免征个人所得税。增值税、销售税等。