我国：“以房养老”的本土化养老保险体系(图)

当前，我国正处于快速老龄化阶段抵押贷款证券化过程，“未富先老”、“现金贫乏、住房富足”的现象日益突出。对于广大独居、空巢老人和“四二一”家庭结构的老人来说，养老基金从哪里来，如何安享晚年，如何满足老人的需求？成为当前严重的社会问题。为解决养老基金问题，我国高度重视构建基本养老保险制度与第一支柱统一账户、第二支柱企业年金、第三支柱自愿性商业养老保险。一方面，我国社会养老制度不完善，制度激励效果差。现行的养老保障体系难以完全覆盖城镇老年人群的养老费用，甚至出现个人养老金账户空转的情况。另一方面，基本养老保险制度名义养老金替代率低，难以满足老年人的需求。 二、第三支柱企业年金和自愿性商业养老保险覆盖面低且不成熟，目前处于自发探索阶段。此外，传统的家庭养老模式也因家庭结构的变化给孩子带来了沉重的经济压力，尤其是对独生子女家庭、失去独生子女的家庭、空巢老人等。

我国迫切需要探索一种新的养老模式，既能利用实现住房弥补养老基金缺口，又能保证老年人晚年生活质量。 “以房换养老”的本土化成为缓解养老压力的重要选择。其本质是以住房反向抵押贷款的形式，通过盘活老人自有住房的固定资产，将房产转化为资金，实现个人养老缺口。有效的补充。

“安居养老”是对利用老年人独立拥有的房屋来补充或提高老年人生活质量的养老模式的概括概述。它是住房反向抵押贷款研究中不可忽视的一个扩展概念。严格来说，住房反向抵押贷款是“以房换龄”的具体实施，两者是包容与包容的关系。

另外，根据老年人所持有的房屋产权和使用权是否转让以及如何转让，“以房代管”还可以分为以租代售、以卖代售。要问、以大换小、售后回租、遗嘱信托、住房反向抵押养老保险等多种形式。

2013年，国务院印发《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》，在我的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》中首次明确了“老年人反向抵押养老保险试点”。国家; 《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，公布了北京、上海、广州、武汉四个试点城市；《范围范围》，将原定两年的试点期限延长至2018年6月，将试点范围扩大到直辖市、省会及自治区、计划单列市等。天津在试点范围内。 2018年8月，银保监会印发《银保监会关于扩大老年人反向抵押养老保险范围的通知》，拟将老年人反向抵押养老保险扩大至全国。

虽然有社会基础和政策支持，但天津乃至全国的住房反向抵押贷款业务推广仍“冷”。供给端，截至目前，仅有幸福人寿和人民人寿两家金融机构对住房反向抵押贷款持积极态度。截至2018年底，人保寿险仍处于观望状态；幸福人寿仅推出了非分红产品“房来宝老年住房逆按揭养老保险（A型）”。该产品未得到幸福生活的重视，其官网也没有“芳来宝”及相关业务的宣传介绍或保险案例。需求方面，幸福生活的“方来宝”在养老市场反应不佳。在全国120户、174名老年人中，上海借款人有46人，而天津自试点以来没有一个借款人参与。

天津推广住房反向抵押贷款具有社会经济优势和需求潜力，但在可行性基础上仍属冷遇。可以认为，需求端偏冷是供给疲软造成的。本研究将选取住房价值波动风险、利率风险和老年人寿命风险，定量分析天津住房反向抵押贷款价格如何影响其供求关系，并在具体案例中影响金融机构的积极性。

通过对天津市住房反向抵押贷款实施情况进行理论、现实和模拟实证分析，得出以下结论：一是目前我国老年人对住房反向抵押贷款的需求客观上存在旺盛。贷款推广的障碍主要来自供给侧，金融机构承担的各种风险对反向抵押贷款的推广具有负激励作用。其次，根据来源，住房反向抵押贷款的风险可分为借款人风险、抵押品风险和宏观环境风险。第三，从以上三个方面选择具有代表性的风险。实证结果表明，借款人寿命的不确定性、标的房屋价值的波动和利率的波动都会影响反向抵押贷款的定价。抵押贷款的供应受到阻碍。第四，金融机构所承担的宏观环境利率波动、借款人寿命不确定性、抵押房屋价值波动风险可归结为三个核心机制。首先，老年人退出市场给金融机构带来了前期投资。难以收回的沉没成本，二是向金融机构支付更高的贷款额度对资金成本的压力，三是较长的按揭房回收期给金融机构带来机会成本。

定位清晰，产品多样

一是明确住房反向抵押贷款“第三支柱”养老金补助的定位。在全市、全国推广，不是为了增加市场份额或增加老年群体的参与，而是为了得到足够的关注。当老年人需要作为补充养老金的替代品时，有成熟的机构支持宏观金融环境，提供与住房反向抵押贷款相关的产品。

二是积极开展住房反向抵押贷款基础产品的多层次、多元化创新，探索更符合我国社会国情和老年人需求的模式。一方面，借鉴美国目前取得良好效果的三级模式，在立体层面构建我国住房反向抵押贷款产品体系，避免纵向“一刀切”，三维度覆盖不同层次、经济水平、养老理念和住房质量的借款人需求。 另一方面，根据各城市的具体情况，在全国范围内推广住房反向抵押贷款，确保其地方适应性和横向多样性。在我国试点过程中，形成了多种模式，如南京唐山留园“敬老院”模式、上海公积金管理中心“住房自助养老”模式、北京“老年住房银行”模式，以及中信银行的“老年住房”反向抵押贷款模式等形式。多层次、多元化的住房反向抵押贷款可以立足需求端，通过满足老年人的需求，增强他们对市场的信任，减少因各种风险因素波动而抑制需求、退出市场的非理性行为在某种程度上。金融机构的担忧。

最后，引入资产证券化，促进住房反向抵押贷款配套金融工具的发展。通过保障金融机构的资金流动，避免风险因素波动造成的供给障碍。对于金融机构而言，住宅反向抵押贷款的主要风险来自于早期现金流的大量持续流出，而早期资金的短缺只能通过几年后的房子变现来弥补。利用资产证券化金融工具，建设可对反向抵押贷款实施证券化操作的二级市场，有效降低金融机构资金异步流入流出带来的风险。金融机构不仅将当前流动性较差但未来会有现金流入的资产转换为流动性强的证券，以降低风险；也吸引投资者进入住宅反向抵押贷款二级市场，使金融环境更加成熟。

多方参与，政府主导

促进多主体参与，发挥政府主导作用。一方面抵押贷款证券化过程，在多类金融机构之间分担责任、分散风险，是扫除住房反向抵押贷款推广障碍的重要途径。另一方面，住宅反向抵押贷款的复杂性和综合性也意味着必须有多个金融机构的参与。

银行、保险公司、房地产机构、特殊目的机构和增信机构各有优势。银行有大规模存贷款业务经验和能力，但不擅长处理住房反向抵押贷款等长期资金外流；保险公司可以将住房反向抵押贷款与自己的人寿保险业务结合起来，避免道德风险，并可以保证和转移利率和房价波动的风险，甚至可以对借款人和贷款人之间的合同进行“再保险”，但它无存贷款、不动产评估等业务；房地产中介具有合理预测未来房价波动和买卖二手房的能力，但业务范围较为片面；特殊目的机构和增信机构是住宅反向抵押贷款证券化的补充机构，只能在分散化、打包发行证券、增信等方面具有优势。任何金融机构都不能整合相关功能，独立开展反向抵押贷款业务。以银行或保险公司为主，整合相关机构，合理外包衍生业务，实现多主体经营分工。

此外，住房反向抵押贷款的社会效益和准公共产品特性也不容忽视。政府在本土化进程中应积极发挥主导作用，这是不可或缺的，也是错位的。一是间接参与，“政府搭台，企业担当”，用政策扶持稳定房价和利率；通过税收优惠等措施，鼓励多主体积极开展住房反向抵押金融创新和产品试点。二是政府直接参与，“政府底线”，成立“住房反抵押中心​​”等机构，以财政拨款启动资金，成为主要供应商之一，承担风险住房反向抵押贷款机构。将住房反向抵押贷款与社会保险制度有机结合，利用政府公信力分散风险，规避风险。

加强监管，积极宣传

根据我国现行的老年人传统观念和房屋产权转让的接受情况，我国应优先实施“累进式”住房反向抵押贷款。一是为了提高老人和儿童的接受度，初期借款人可以有灵活的赎回空间。合同到期时，借款人可以选择偿还贷款本息，变更房屋所有权。其次，要考虑到老年人对养老环境的心理寄托和依赖，使他们不用搬出原有的住房，改变原有的养老环境。三、加入“参与”和“不参与”的讨论，合同中设定了是否参与未来房地产增值收益的选项，为借款人创造了分享未来房地产增值收益、分担风险的机会房价波动的影响，即使金融机构可以规避房价波动的风险，也能达到吸引老年人积极参与住房反向抵押贷款的目的。

虽然老年人在理论上处于信息优势方面，但金融机构面临着“劣币驱逐良币”的道德风险。但现实中，老年人受教育程度和金融知识的制约，以及市场监管的漏洞、法律法规的不完善、大量伪劣产品的存在，使得老年人往往容易上当受骗。并被骗。住宅反向抵押贷款的信任危机。因此，要加强相关领域的金融监管和立法，严格规范住房反向抵押贷款的实施要求，建立住房反向抵押贷款市场准入门槛制度。第三方定期对住房反向抵押贷款业务和机构进行资格评估和验证，防止财务欺诈等违法违规行为。同时，官方媒体可以通过积极报道住房反向抵押贷款案件，逐步扭转对老年人的传统认知。此外，金融机构需要自查自省，自觉合规经营，尽量消除现阶段老年人对住房反向抵押贷款产品的“污名”和“刻板印象”。

感谢“战略中国”团队：“为什么“养老”在中国人民大学行不通？

——基于《天津住房抵押贷款本地化风险分析》团队报告！