1.房产抵押贷款的风险分析可能出现的大幅缩水

内容概要 从第一次住房抵押贷款到今天，住房抵押贷款已经成为很多人处理房地产的一种理财方式，许多银行也提供了很多相关的理财产品来吸引贷款。但在房地产行业降温的今天，房贷风险逐渐显现，银行必须警惕房贷可能带来的风险。本文将对住房抵押贷款的金融风险进行研究分析，并提出相应的可行性意见。关键词：住房抵押贷款 金融风险 证券化 住房抵押金融风险研究 个人住房抵押贷款是指贷款人以自己的名义将不动产抵押，向贷款人申请一部分人民币用于合法使用，并在法定范围内范围自己使用。近年来，随着房地产行业的持续景气，房价的不断上涨，以及个人住房按揭贷款需求的不断增加，很多人自觉地利用自己的房产进行按揭贷款，开展购车等一定的活动。和业务运营。许多银行甚至提供了相关的金融产品。以平安银行为例，其住房按揭贷款最高可提供1500万元，最长还款期可达20年。自1995年四大银行宣布可提供个人住房贷款业务以来，个人住房贷款业务不断扩大。 2005年个人住房信贷余额达到2.77亿元。住房抵押贷款和以抵押贷款为基础的抵押贷款的安全性得到了业界的认可。它被认为是最安全的贷款业务之一。

但是，房贷业务有其自身的局限性。住房按揭贷款资金来源少，但投入资金量大，投资周期长。如果贷款无法收回，则只能依靠房产进行拍卖和套现。如果行业下滑，被抵押的房产价值将大幅缩水，甚至难以抵消贷款金额，造成亏损。也就是说，住房按揭贷款的收入取决于房地产行业本身的发展趋势。对于近几年中国房地产行业出现膨胀的事实，银行必须警惕房地产行业可能出现的大幅萎缩。届时，房地产抵押贷款业务可能会带来入不敷出的后果。 1.房地产抵押贷款风险分析1.1 住房抵押贷款收入与房地产行业的关联 炒房现象的出现得到遏制，但仍无法阻止持续上涨的房地产市场。在这种情况下，个人住房抵押贷款依赖于房地产行业的普及。即便贷款无法收回，出现死贷情况，依然可以依靠房产拍卖套现。 ，并在套现后实现一些利润。一般来说，在申请个人房产抵押贷款时，银行需要对房子进行测算来估算其实际价值，而最高可以提供的贷款一般为房产的70%，而实际贷款金额为银行基本低。 70%，只是房产价值的一点点甚至一半左右，评估后的市场价格会低于原来的实际价格。 200万的房产，可能只估价180万。以上保证了银行的盈利能力，即使出现了死贷的情况，银行仍然足够进行拍卖和套现。

但值得注意的是，这样的防范机制必须建立在房地产行业在未来很长一段时间内不会出现明显萎缩，并且保持稳定或上涨趋势的前提下。举例分析：张先生用一套价值200万的公寓向银行申请了120万的贷款，预计十年内还清。但是，如果未来十年房地产行业波动不大，那么这笔贷款是正常的。在这种情况下，获利是不可避免的。但是，如果未来五年房地产行业大幅下滑，贷款可能难以收回本金。具体情况将根据房地产行业的收缩情况而定。此时，银行将处于被动状态。一旦张先生评估秋季后的假期低于贷款额度，出现单方面拒还贷款的情况，银行将不可避免地遭受损失。在前几年爆发的次贷危机中，大量不良次贷业务的出现导致银行资金缺口巨大，房地产行业的下滑导致整个银行业的不良连锁反应。大量个人房地产抵押贷款存在问题。市值高的楼盘缩水了一半以上。仅仅拍卖和兑现并不能填补空白。但是，为了快速收回资金，银行不得不亏本进行拍卖。如此一来，房地产行业只能越走越糟。拥有大量闲置房产的银行纷纷低价拍卖房产，造成很多房产无人看管的尴尬局面。

这样的连锁反应让房地产行业停滞不前。为避免损失，银行低价拍卖抵押房产，进一步加剧了房地产行业的下滑。反过来，为了维持经营，房地产行业不得不降低销售价格，甚至银行和房地产开发商之间也出现了恶性竞争的尴尬局面。 1.2 房地产按揭资金问题 近年来，房地产按揭贷款持续火爆，这离不开房地产按揭贷款的独特优势。具有贷款期限长、单笔还款低、金额大等一系列优点。这对于有贷款需求的人来说是非常诱人的。在有还款能力的人眼里，还房贷是一件很容易的事情，房产的按揭对他们来说也不是什么大问题。毕竟，抵押意味着他们会在瞬间拥有大量的闲置资金，而这笔钱可以用来购买大宗商品（比如汽车等），或者用于投资运营，所以一直被广泛使用。受到中等收入阶层的欢迎。另一方面，这些吸引贷款的优势对银行本身来说并不是很令人满意。贷款期限长，单笔还款低，意味着银行在短时间内难以收回资金；大额贷款意味着银行短期内可能出现资金不足的困难；房地产抵押贷款资金来源分散，投资相对集中，金额较大；房地产抵押贷款资金来源期限短，贷款期限长；所形成的矛盾是银行必须预料到的。其中一个问题，一旦处理不当，会造成非常严重的财务风险。

1.3 通货膨胀与房贷的关系在为期13年的“国际金融研究”论坛上，中山大学岭南学院副院长王曦教授介绍了我国实际通货膨胀2011年通胀率达到14%。2013年前两个季度，通胀率6.9%。受通货膨胀影响，原币价贬值，导致住房贷款实际还款金额不同程度贬值，银行收入缩水，低于原先预期的应享权益。在这种情况下，相同金额的原始贷款，在通货膨胀的影响下，高于实际还款的市场购买价值。但是，在市场稳定发展的情况下，一定程度的通胀在所难免。银行需要预测未来的通货膨胀率，正确评估通货膨胀对收入的影响。 2.房地产抵押贷款的出现2.1 楼市降温导致收入减少 炒房炒房一夜暴富的炒房者不计其数。尽管国家多次出台相关政策为房地产行业降温抵押贷款证券化过程，但仍无法遏制人为抬高的房地产行业。与次贷危机一样，国内学者也开始担忧。国内房地产行业可能崩盘，担心实体经济可能出现的金融泡沫会带来不好的连锁反应。去年底以来，楼市降温已拉开帷幕。由于大量房屋被囤积，房地产开发公司不得不降低许多物业的价格，以收回前期的开发资金，作为下一期项目的开端。资金，但这么简单的一个举动，却引起了整个房地产行业的动荡和恐慌。

楼盘降价，让很多前期购房的业主陷入了非理性的疯狂状态。他们围攻营业部，闯入进行打砸抢活动，并打出口号——退房。受此影响，房地产行业的股票市场开始出现波动。受此影响，各地楼市出现不同程度下跌，部分地区楼市每平方米跌幅超过2000元。在武汉，为了快速提款，开发商甚至为消费者提供首付。房地产行业的降温出乎所有人的意料，原本高昂的房价不得不回落，原本高颜值的公寓和别墅价格缩水严重，这将导致银行的原始收入也将相同的。对于近期申请住房按揭贷款的借款人，一旦违约或拒不还贷，在房产贬值的情况下，银行根本没有办法挽回损失，唯一能做的只有提供房屋抵押贷款时可能出现的风险的详细评估。 2.2 银行管理问题 在住房抵押贷款等金融业务中抵押贷款证券化过程，我们制定了一系列审核制度和操作规范，督促我行工作人员按照职责和规定对待每一项业务，认真审核是否贷款申请人具有良好的还款能力和信用记录。但有时错误总是不可避免的。不排除有人使用虚假材料骗取贷款，但由于各种管理漏洞，银行没有准确识别这些伪造文件，或部分银行工作人员利用自己的权利。这种操作无疑会给银行带来很大的损失，而且这种现象也不仅仅是个案。银行工作人员利用银行管理漏洞或为客户打开后门。正常经营会降低银行自身的声誉，很可能造成大规模亏损。

。三、住房按揭贷款风险应对措施3.1 加强监督管理 在银行内部，要加强监督，对银行内部人员进行自上而下的培训教育，成立专门的审核小组，审查每笔贷款业务。开展审查清算，严格风险评估，对低房地产市场价值的抵押贷款进行抵押后处理；评估申请人的工资和工作条件，以确定其实际偿还贷款的能力。对还贷能力低的，不提供贷款；研究贷款使用方式，确定投资者未来使用资金的收益情况，评估投资行业未来发展趋势，为高风险投资项目审慎提供贷款。此外，各银行工作人员必须严格按条款操作按揭业务，不能因个人友情或个人原因私自放贷，杜绝特殊情况下出现放贷现象，做到每笔贷款透明化，降低概率的不良贷款。 ，严厉查处违规放贷现象，强化举报监督制度，确保每笔贷款的合理性、盈利性和公开性。 3.2 信用评级体系的建立随着信用评级体系在各银行的逐步普及，越来越多的贷款信息将被记录并纳入申请贷方的信用评估。在贷款业务中，根据其信用等级，制定相应的贷款利率，采用差异化利率，对控制借款人的风险起到一定的作用。但是，就目前的情况来看，我国信用评级体系的建立才刚刚开始。这样的概念还没有普及。很多人不明白信用的含义。个人信用等级评估缺乏消费记录的有力支持，信息中存在信息缺失。无法保证来源的真实性，大大增加了贷款业务的风险。银行业要团结互助，制定更加科学、透明的个人信用评级体系和方案。

在国外信息发达的国家，信用评价体系已经成熟。信用评价必须建立在透明、公平、公开的基础上，作为信息交流平台，发挥最大作用，为银行服务。 , 抵押贷款人实现互利共赢，降低银行风险，为真正需要贷款且有能力偿还贷款的人提供贷款担保。因此，银行之间的信息交换非常重要，这需要银行之间的未来信用。领域合作更深入。 3.3 住房抵押贷款证券化趋势 住房抵押贷款证券化是指银行将自有的固定不动产作为抵押贷款群，由证券化机构以现金购买，信用升级后的过程以证券形式出售给投资者进行融资。住房贷款证券化的创新是一次大胆的尝试。金融创新往往是一把双刃剑。如何使用是我们需要考虑的问题。假设这种证券化对提高资金转换效率和风险分担会起到一定的作用。在次贷危机中，房地产抵押贷款证券化确实将一定的风险转移到了二级市场，使得风险分散，合理应对了可能由较大风险引发的危机，尽管在2018年仍因各种原因爆发。结束。席卷全球的次贷危机，但证券化技巧的作用依然明显。相对而言，我国资产证券化程度较低，个人住房抵押贷款证券化程度几乎可以忽略不计。在这种情况下，贷款风险相对集中，银行自身将承受很大的贷款压力。 ，同时将住房抵押贷款证券化并出售给投资者，将能够实现风险分担，将风险分散到下一级市场，快速将资金换成手头的固定资产，实现快速资本化。流动性在很大程度上解决了房地产抵押贷款资金来源分散的弊端。

加快货币资金流入可以使资金链的运作更加灵活，证券化回收的资金将再次投入到住房抵押贷款业务中。 ，完成更多的贷款业务，实现利润的增加，同时很好地分散了身体的风险，是一种更好的金融创新方式。但是，由于我国证券化刚刚起步，相应的对策并不完善。证券化虽然与下级市场分担风险，但如果发生危机，那么各级市场的顺序就会相似。次贷危机是一场灾难。因此，在实现证券化创新的同时，必须建立合理的预警措施，防止下一次次贷危机的出现。 3.4 建立完善的风险预警机制 今年房地产行业的大幅下滑，让很多人担心房地产行业低迷对银行抵押贷款的一系列连锁反应的影响从房地产行业与房地产抵押贷款的关系来看，在房地产开发正处于高峰期时，银行往往会盲目地将住房抵押贷款视为一种非常合理且风险较低的抵押方式，而忽略了可能带来的金融风险。出现在房地产行业。泡沫和潜在风险，次贷危机的爆发是由于房地产行业持续低迷，导致房价快速下跌。银行持有的抵押财产不能全额偿还贷款金额。再加上贷款利率高，很多贷方主动违约，放弃偿还贷款，银行损失惨重。

目前，我国房地产行业已经开始降温，具体降幅难以预估。对于这样的下滑，业界一致悲观，甚至认为政府将再次出手“08救市”。在这样的前景下，房地产交易量下降的房价也出现了不同程度的下降。银行必须谨慎对待此类情况，正确评估房地产行业未来发展趋势，建立健全风险评估和预警机制，确保银行正常经营，准确判断宏观经济走势和房地产。未来趋势，避免因房价波动对银行造成巨大影响。 4.结语房地产抵押贷款的普及让越来越多的人意识到房地产金融投资的好处，但现在房地产行业开始降温，房地产抵押贷款的风险也逐渐显现，银行必须对每笔交易保持谨慎。房地产按揭贷款的配置，建立良好的预警机制，摆脱房地产行业对房地产按揭贷款业务的巨大阴影，合理运用金融创新，实现房地产按揭贷款证券化的实施，减少银行自身的风险，并防止房地产行业因下滑而发生另一场“次贷危机”。参考文献：中国住房金融风险分析与防范机制研究[D].武汉大学，2010.