《德阳市商品房预售资金监管办法》将在2021年6月1日起执行

近日，《德阳市商品房预售资金监管办法》出炉，自2021年6月1日起实施，说说重点干货！

首先，与2018版相比，新的预售资金监管方式更加严格，条款更多，开发商提取监管资金的门槛也更高了！

其次，这项新政策对申请预售监管资金的节点进行了更细化的划分，也就是说，房地产项目建设越多买房资金监管费用标准，预存监管资金可以提取的越多，实际上就是现金流向开发商。考验更高，当然对购房者来说是一大福音，也会更大程度的降低楼盘风险！

最后，在房住不炒、因城施策的背景下，德阳根据市场变化和购房者需求，积极调整政策，这实际上让德阳的房地产市场更加人性化、更加健康。

（查看政策全文请在文末加老乔为好友！）

1

新政出台的背景

自2018年6月4日起，德阳市开始执行《德阳市住房和城乡建设局关于规范商品房预售款监管工作的通知》（德建发[2018]152号），至2020年，受疫情影响，德阳楼市一度受到较大影响。

因此，2020年2月出台了支持房地产行业应对疫情复工复产的“十项措施”。其中，预售资金监管有支持政策：放宽预售资金监管。受疫情影响，财务困难、企业建设信用良好的房地产企业，在确保资金用于项目建设的前提下，放宽预售资金监管。大米保留预售资金进行监管。

疫情过后，德阳房地产市场也迅速复苏。去年1-12月，全市商品房销售面积542.30万平方米，同比增长16.0%，高于省级13.8个百分点，增幅位居全省第二。

因此，为进一步加强商品房预售资金监管，防范化解房地产开发资金风险，促进房地产市场平稳健康发展，维护购房者合法权益。购房者，保障预售商品房项目建设，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》（令第131号）建设部）等法律法规和市委、市政府关于防范化解房地产领域风险的工作部署，结合我市实际，制定本办法。

2

购房者福音：更高的保护！

首先说一个概念，什么是预售监管基金？

资金预售监管是指房地产管理部门会同银行对商品房预售资金的第三方监管。房地产开发公司必须将预售资金存入银行的专项监管账户，该账户只能用于本项目的建设。请勿随意撤回或使用。

在最新发布的《德阳市商品房预售款监管办法》中，《商品房预售款》（以下简称“预售款”）中提到的“商品房预售款”办法是指房地产开发企业（以下简称“开发企业”）将获得商品房已获准预售且未完成项目竣工验收的房屋提前出售给购买人，购房人应按照商品房预售合同支付全部购房款。

这笔购房资金，包括定金、首付、购房贷款等多种形式的房价支付，都要打入监管账户！

说白了，一些烂尾楼是开发商挪用预售资金造成的，导致资金链脱节。因此，加强预售资金的管理，是扑灭烂尾楼的最重要一步！

2020年底，20多个城市加强了预售资金监管新政。成都、昆明、太原、佛山、珠海、潍坊、株洲等，加强对预售资金的监管，可以更加有效。把那些挖个坑想收定金的劣质开发商挡住，更好地防止烂尾楼的出现。

3

新政：更详细的提现节点

2018年政策中，关于预售监管资金提取的规定如下——

2021年6月1日起实施的新政策如下-

撤销预售款监管额度的节点从4个增加到7个，总之节点更细，标准更高。

4

新政：监管量变高，中心城区2000元/㎡

在去年2月发布的《支持房地产业应对疫情复工复产的“十条措施”》中，针对受疫情影响信用良好、建设资金困难的房地产企业，关于在保证资金用于项目建设的前提下，企业应监管资金可提前申请一个节点使用，或至少监管150元/平方米，以保留预售资金。

目前，监管部门应计算预售商品房在取得预售许可后至预售项目竣工所需的总建设成本（以预售许可面积计）。销售商品房竣工验收备案，完成国有建设用地使用权和房屋所有权初始登记。预售资金应当核定预售资金监管额度（以下简称监管额度）。

这篇文章直接提高了资金实力较弱的开发者的门槛。当然，这对购房者来说是非常有利的。简单来说，如果开发商连自己的监管资金都不能提供，那他还有钱修房子吗？立即被排除在外。

5

新政：退出例外以确保住房完工

此外，新增了一个“提现例外”，同时“入库”也更加严格，更大程度的保证了房子的落成和买家资金的安全——

开发企业取得预售许可证，因商品房销售不畅等原因导致预售资金未达到监管限额的，经监管部门审核确认后，预售项目建设可提取资金，监管账户余额不得低于节点监管额度的50%。

鼓励监管银行和贷款银行提供金融支持，促进商品房预售及时竣工验收。

因债务纠纷导致监管账户资金冻结的，开发企业应及时组织资金用于预售商品房项目建设，直至验收完毕，向商品房所在地监管部门报告，由监管部门核实确认并予以公告。

开发企业在办理商品房预售合同网上签约备案时，预售合同网上签约备案系统通过监管服务验证预售资金存入监管账户的凭证平台；

以贷款方式购房的，入账金额不得低于当地人民银行规定的个人住房或商品房贷款首付比例。

6

房企违规如何处理？

开发商有下列情形之一的，由监管部门责令限期改正：

(一）预售款未按照本办法规定收取或提取；

(二）提供虚假证明材料申请提取监管额度内的预售款；

(三）其他违反预售款规定的行为。

逾期不整改的，按照有关规定，由监管部门公示并抄送总公司；情节严重的，暂停使用预售商品房网上签约备案系统。

所以房地产公司最好不要违规经营，否则剩下的房子卖不出去！

7

对房地产企业的影响：实力检验，优胜劣汰

《德阳市商品房预售资金监管办法》的主要管理对象是房企。与四川其他城市相比，德阳的预售资金监管措施虽然不是最严格的，但力度也是全市最大的。

早在今年1月，市住房和城乡建设局就提出用“八大行动”建设城乡一体化优质宜居地。 “实施地产机制创新行动买房资金监管费用标准，着力提升社区建设质量。差异化管理推进质量提升，以严监管化解地产风险，以优质服务提升工作效率”。此次预售资金监管新政的出台，也是基于此。

所以对于房企来说，新的预售资金监管政策是对房企实力的考验，也是对现金流的考验。归根结底，就是淘汰那些没有实际能力保障房屋顺利交付的房地产企业。从源头上保障德阳房地产市场健康稳定运行，保障购房者合法权益。

与小秘书私聊

问答和折扣