新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案纠纷案裁判要点

简介：用房还债是解决拖欠纠纷的常用方式。当借款人在贷款合同到期后难以偿还贷款时，往往将借款人的房子卖给贷款人，将原来的贷款本息折算成购房款，从而实现偿还欠款。目的。2016年12月28日，最高人民法院发布指导案例72号，明确借款合同期满后，双方和解协商成立的商品房买卖合同具有法律效力，但对折算为已付购房款的贷款本息进行审核。

第 72 号指导案例

贷款合同到期，经调解协商转为商品房买卖合同时，除法律上无效的情形外，商品房买卖合同合法有效，但贷款本息折算为已支付购房款的金额价格应检讨 - 唐龙、刘新龙、马中泰、王洪刚诉新疆鄂尔多斯市燕海房地产开发有限公司

判断要点 贷款合同当事人经协商达成协议，终止贷款合同关系，建立商品房销售合同关系，并将贷款本息折算为已支付的购房款并进行对账清算。在第一百八十六条规定禁止的情形下买卖合同利息不能超过，订立商品房买卖合同的目的不属于《最高人民法院关于审理房地产案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定。私人借贷案例”。担保”。在没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，商品房买卖合同具有法律效力。但是，人民法院应当结合贷款合同等证据，对折算为已付购房款的贷款本息金额进行审查，防止当事人将超过法律规定的保护限额的高额利息转为支付的购房价格。案号：（2015）民易中字第180号审判庭：最高人民法院 来源：《最高人民法院关于印发第十五批指导性案例的通知》（法[2016]449号） )

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1.双方先后签订了等额的《商品房销售合同》和《贷款协议》。贷款到期时，当事人一方要求履行房屋买卖合同取得房屋所有权，不违反流放禁令——朱俊芳与山西嘉禾泰房地产开发有限公司纠纷案商品房买卖合同

案件要点：

（1）双方以同等金额先后签订《商品房销售合同》和《贷款协议》，约定贷款到期归还贷款，商品房销售合同不予履行。贷款到期不能偿还贷款的，应当履行《商品房销售合同》，当合同、协议依法成立并生效时，应当确定二当事人之间已建立商品房买卖、民间借贷的民事法律关系，该行为不违反法律、行政法规的强制性规定。

（2）贷款到期后，借款人无法按时还款。对方通过履行商品房买卖合同要求并取得房屋所有权，不违反《担保法》第四十条和物权法第18条第16条“禁止流放” 案号：（2011）民体字第344号初审法院：最高人民法院 资料来源：《最高人民法院公报》第12号, 2014

2.当事人通过协议和商品房买卖合同对到期债权的清偿，不是流动性合同，而是一种特定的合同履行方式——大昌公司与张春城房屋买卖合同纠纷再审申请

案件要旨：当事人通过协议及商品房买卖合同认定为房屋止赎协议，非流动性合同，不违反《担保法》和《物权法》的规定。双方签订的商品房买卖合同是无因由的保证，与业主无关。双方均无未到期债权，但债权已到期。以房还债只是履行合同偿还前债的一种具体方式。审判庭：最高人民法院 来源：《立案指南》（2009年第23卷第4卷）

3.当事人在债务期限届满后用房清偿债务并全额支付房价后，一方当事人提出解除协议的请求，人民法院不予支持-陈忠林诉刘晓燕房屋买卖合同纠纷案

本案要旨：在债务偿还期届满后，双方因所欠债务无法偿还而达成“不可撤销承诺”，实质上是一项以房屋偿还债务的协议。强制性规定，合法有效；卖方以买方未支付房价但未提供证据证明其主张为由请求撤销《不可撤销承诺》，买方出具《收据条款》以证明房价已被已全额支付，出卖人要求解除本协议的，人民法院不予支持。案号：（2015）沪一中民二（民）终字第2734号审判法院：上海市第一中级人民法院来源：中国裁判文书网2015-11-03

4.合同双方自愿将到期贷款本息折算为购房价款并签订合法有效的《购房协议》——云立清与呼和浩特城宇房地产开发有限公司, 有限公司合同案例

案件要旨：借款合同双方自愿解除双方的法律关系，将借款人到期的借款本息转移至借款人的购买价款。《采购协议》、《采购协议》是双方的真实代表，不违反法律的强制性规定，具有法律效力。案号：（2016）内01民申78号审判庭：内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院来源：中国裁判文书网2016-12-22

5.产权买卖实际上是构成流动性合同的融资担保协议——陈玲玲诉益阳宏基房地产开发有限公司商品房买卖纠纷再审案合同

案情要旨：买卖双方签订房屋买卖合同的真正含义是以买卖的形式为卖方融资，并以房屋作为贷款人融资的担保，称为房屋买卖合同，这实际上是一份清算合约。审判庭：最高人民法院 来源：《立案指南》（2009年第22卷第3卷）

6.以买卖合同担保民间借贷合同纠纷应按照民间借贷法律关系审理——李诉段民间借贷纠纷

本案要旨：借款合同双方签订买卖合同，作为民间借款合同的担保。贷款到期后借款人无法偿还贷款，贷款人要求履行买卖合同的，人民法院应当依照民间借贷的法律关系进行审理。资料来源：最高人民法院发布合同纠纷典型案例（2015年12月4日）

专家观点

1.约定在债务到期后以物还债，本质上是贴现协议，而不是转让合同

以物还债的时间上也有两种情况：一种是债务尚未到期，双方约定以物还债以消除债务。对此有两种看法。一种观点认为，该协议虽然源于债权纠纷，但其立足点在于物权的变化，体现了财产的价值权利，具有一定的债务担保性质。由于债务清偿期未届满，该协议具有流转性质，视为无效。另一种观点认为，抵押只存在于抵押或质押关系中。以财产还债不是担保，有抵押对价，也不是所有权归属的直接约定，所以不应该承认抵押的性质。二是债务已到期，双方约定以实物清偿债务以消除债务。对此，普遍的看法是，根据物权法第一百九十五条和担保法第五十三条的规定，如果抵押权人在债务履行期届满时仍未受偿，可以与抵押人约定将抵押的财产变成价值。因此，债权人和债务人约定在债务到期后以物还债，其本质上属于贴现协议而非转让合同，双方当事人之间的协议在债务到期的情况下是合法有效的。不违反其他禁止性法律法规。当然，无论是抵押还是债务贴现的协议，如果该协议损害了其他债权人的利益，其他债权人都可以行使撤销权。（摘自《物还债的性质和法律规定》，夏正芳，潘俊峰买卖合同利息不能超过，载《人民司法（应用）》，2013年第21期）

2.年利率低于24%的民间借贷可申请司法强制执行（目前已修改为“一年期贷款市场报价利率的四倍”，维持在15%左右)

虽然央行上一次调整贷款基准年利率为4.85%是在2015年6月28日，但据央行货币政策司统计，2002年2月至2012年7月，在近10年来，贷款基准利率虽然有一定程度的波动，但普遍保持在5%至7.5%的水平内6%左右。根据“四倍红线”的计算原则，私人利率最高限额为24%。事实上，“四重”算法的由来虽然没有官方的解释，但在理论界和学术界也没有权威的解释。在谈及《民法通则》的起草时，姜平教授说：“

法律基础

下列规定均被《民法典》和《九民纪要》所吸收。具体规定以民法典和九州人民会议纪要为准。

1.《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，债务履行期限届满前，抵押权人不得与抵押人约定抵押财产归债权人所有未能履行到期债务。

2.《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三方利益的；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）@ >损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第211条自然人之间的借款合同未约定支付利息或者约定不明确的，应当视为不支付利息。自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款利率 不得违反国家限制借款利率的规定。

3.《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条当事人签订买卖合同作为民间借贷合同的担保。请求请求履行买卖合同的，人民法院应当依照民间借贷的法律关系审理，并向当事人说明请求变更的情况。当事人拒绝变更的，人民法院应当裁定驳回诉讼。根据民间借贷法律关系作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的货币债务的，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物偿还债务。

4.《第八届全国法院民商事审判工作会议纪要（民事部分）》17.在债务清偿期届满后，当事人已达成协议，以房屋并已办理产权过户手续。房屋抵债协议经确认无效或者变更、撤销，经审查不属于合同法第五十二条、第五十四条规定情形的，不予支持。

5.《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷若干疑难问题的会议纪要》（京高发[2014]489号）二十五、民间借贷与房屋止赎 民间借贷债务履行期届满前签订合同。借款人逾期未偿还贷款的，借款人愿意使用自己所有（或经第三方同意由第三方所有）的房屋向贷款人偿还贷款。本合同实际上是借款债权的依据，当事人的担保应根据当事人的真实意愿确定，确定双方民间借贷的法律关系。贷方可以选择行使以下权利：（< @1）贷款人主张按照原贷款基本法律关系偿还贷款的，应予支持；（2）贷款人在履行清算义务的前提下，要求借款人办理过户登记手续的，予以支持。如果房屋价值超过担保基本贷款债权（贷款本金） , 合法权益等), 贷款人应将剩余款项退还借款人, 以过户登记时确定。债务与房子，这是债务履行方式的性质的改变。贷款人要求继续履行合同并办理房屋过户登记手续的，应予支持。认为抵债价格明显过低、不公平的，可以参照本议案第二十四条第二款的规定处理。