有关会计实务：房地产转让项目金额的确定与拆迁

文章是关于如何计算应交土地增值税的会计实务内容。正文介绍了财税人员在工作和学习过程中如何计算应交土地增值税的相关财税知识。我们相信您或许能够解决如何计算应缴纳的土地增值税 税收研究和与缴纳土地税相关的工作问题。

应交土地增值税如何计算

一、收入确认。

房地产转让收入是指转让房地产取得的总价款及其相关经济利益，包括：货币收入、实物收入和其他收入。收入为实物的，按收入当时的市场价格折算为货币收入；取得无形资产收益的，由专门评估机构确认为货币收益；以外币取得的收入，按照取得收入的日期折算为货币收入。或当月1日国家公布的市场汇率折算成人民币收入。也就是说，计算土地增值税所用的收入指标，只需按照上述方法资本增值额是怎么计算，将转让不动产取得的各种形式的收入，换算成人民币现金形式的收入即可。

二、确定扣除项目的金额。

土地增值税抵扣项目数额的确定，应区分新建房地产和旧房、旧楼。

(一)新房产扣除项目的确定。共有五项：

1.为取得土地使用权而支付的金额。包由两部分组成：

(1)为取得土地使用权而支付的土地价格。其中：政府出让的土地为缴纳的土地出让金；行政划拨取得的土地为土地出让金缴纳的土地出让金。按照规定；以出让方式取得的土地，按实际支付给原土地使用权人的地价。

(2)取得土地使用权时按照国家统一规定缴纳的登记费、转让费、契税等相关费用。

2.开发土地和新房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）。即开发一个房地产项目的实际成本，包括六个部分：

1 征地拆迁补偿。包括征地费、耕地占用税、劳务安置费、地上和地下附着物拆迁补偿相关的净支出，以及安置、搬迁的住房费用。与所得税不同，它还包括土地闲置费。

(2) 施工前成本。包括规划、设计、工程可行性研究和水文、地质、勘测、测绘、“三通一平”等支出。

3 建筑和安装成本。其中，外包开发的是支付给承包商的建筑安装工程费用；自营开发的，是自建项目产生的建筑安装工程费用。

⑷基础设施费。包括开发区道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的费用。

⑸公共设施费。指开发区内公共配套设施发生的不能有偿转让的费用。

⑹开发开销。指直接组织管理开发项目所发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、维修费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。相当于工业生产企业的制造成本。

3.土地、新房及配套设施开发费用（简称房地产开发费用）。指与房地产开发相关的销售费用、管理费用和财务费用。相当于普通企业的期间费用或营业费用。

开发费用的扣除不是按实际金额，而是按标准扣除。标准的选择取决于财务费用中的利息费用。有两种情况：

(1)对于能够根据房地产项目转让计算和分摊利息费用，并能提供金融机构贷款证明的，扣除金额为利息费用加上上述支付的金额——上述土地使用权和房地产开发，总成本不得超过5%（由当地政府确定）计算扣除。

(2)如无法按转让的房地产项目计算分摊利息费用，或无法提供金融机构贷款证明的，房地产开发成本不得超过总和的10%地价和房地产开发成本（具体由当地政府确定）计算扣除。

4.与不动产转让有关的税收。包括转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附加，即“三税一费”。但是，具体的扣税计算方式还要看纳税人：

由于房地产开发企业在转让时缴纳的印花税已经计入管理费资本增值额是怎么计算，这里只能抵扣营业税、城市维护建设税和教育费附加，即“两税”并扣除一笔费用。

允许扣除其他纳税人缴纳的印花税，即“三税一费”。印花税税率为0.产权转让文件中记载金额的5‰。

5.财政部规定的其他扣除。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财发字[1995]6号）的规定，房地产开发专业纳税人应当扣除上述四项。计算土地增值税。此外，取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和可加计扣除金额的20%，其他纳税人不得。也就是说，20%的附加扣除政策只适用于专门从事房地产开发并进行过实质性开发的纳税人。仅可抵扣取得土地使用权时缴纳的地价款、已缴纳的相关费用、出让环节缴纳的税费；非房地产开发专业纳税人，仅可抵扣前四项。

同时，转让新建房地产的纳税人在计算应交土地增值税时，应当按照县级以上人民政府的规定在销售时调整征收的各项费用。针对不同的情况：

(1)如果中介费包含在房价中，向购房者收取，中介费应作为转让不动产取得的收入征税。实际支付的中介费应为从项目金额中计算扣除，可以扣除，但不能作为追加扣除的基础。

(2)代理费与房价分开收取且不计入房产价格的，不视为转让房产的收入，实际支付的代理费计算增值时不扣除费用。

房地产企业土地增值税如何计算

房地产企业的土地增值税一般预缴

以平仓后的方式进行，一般预征率在2%-4%，因地而异。先计算可抵扣项目的金额，再计算收入。收入-扣除项目金额=增值金额，增值金额/扣除项目金额=增值率。

财政部规定的其他扣除。 《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第六款规定，扣除项目为“根据条例第六条（五)）的规定，从事房地产开发的纳税人可按本条（一)、（二)项目规定计算的金额之和，另加20%扣除），即“金额之和”的20%为取得土地使用权而支付的费用”和“开发土地的成本和费用”。

由于房地产开发行业本身的特殊性，在房屋建设中，公司首先向客户取得预售收入，待房屋竣工合格后再结算收入。税法规定，预售所得按一定比例预征土地增值税，待项目清算完毕后退还土地增值税。

如果增值税不超过可抵扣项目金额的50%，则土地增值税=增值税额×30%，如果不超过土地增值税的100%税额=增值税×40%-扣除项目金额×5%。如果增值额超过抵扣项目金额的100%，但不超过土地增值税的200%=增值额×50%-抵扣项目金额×15%。

如何计算应交土地增值税？根据土地交易的实际情况，地价税的缴纳情况有所不同。如果您不清楚地价税的具体计算方式，则需要专业的会计师。在老师的帮助下，您可以找到会计实践老师的帮助。

以上内容是对《如何计算应纳税土地增值税》在税法实务中的完整解读。如果您在学习“应纳土地增值税的计算方法”时有任何相关的财务和税务问题，您可以对您的学习问题进行评论。在该区域发表评论。

会计师职称的会计证书考试确实是一个明亮的悲伤。就算全世界都被占领了，我也会在你身边。如果有地狱，我们一起去自学吧。