“北京”北京远郊区新房成交量大涨 释放什么信号？

今天，财经视野小溪给大家讲讲来自《小康》杂志社的《北京远郊区新房成交量大涨 释放什么信号？》。

近日的北京楼市有点“热闹”。22日，央行降息“靴子落地”，北京首套房贷利率降为4.85%，二套为5.35%；19日，北京预售许可证新规出台，商品房项目最低可以按楼栋办理预售许可证；8月初，北京市住建委提出试点建设全龄友好社区，远郊区3个试点项目支持中心城区60岁及以上老年家庭购房……

据北京商报报道，2018年北京启动新一轮百万亩绿化造林至今的四年间，北京密云、延庆、平谷、怀柔四大远郊区新房成交量年平均增幅超两位数，其中2020年部分区增幅高达80%。2020-2021年两年四大远郊区新房总成交量比2018-2019年两年更是猛增53%，候鸟留京、旅居回流成为北京远郊区的新变化。

远郊区新房成交量逐年攀升

2017年，国务院对《北京城市总体规划（2016年－2035年）》作出批复，确立了门头沟区、平谷区、怀柔区、密云区、延庆区以及昌平区和房山区的山区为生态涵养区，山区走上精品发展之路。

一年后，北京启动新一轮百万亩绿化造林，提出“构建互联互通的森林湿地生态系统，为提高生物多样性奠定基础”，以及“乡土、长寿、抗逆、食源、美观”植物选择标准。除考虑景观和绿化效益外，2018年，也成为北京本轮生态环境治理的一个分界点。

来自我爱我家(000560)研究院的数据显示，从2018年起，北京怀柔、平谷、延庆、密云四大远郊区新房成交量逐年攀升，特别是怀柔、密云两区的平均年增幅超过18%。

数据显示，6475套、2117套、2282套、2058套是密云、延庆、平谷、怀柔四大远郊区2020年的新房成交量，同比2019年，四个区的增幅分别为80%、42%、41%、30%，其中密云区的增幅最高，虽然在随后的2021年，四区的成交量均出现了一定程度的回调，但总量也都超过了2019年，2020-2021年两年四大远郊区新房成交量为23206套，比2018-2019年两年四区新房成交量的15211套增长53%。

“我们监测发现，除了少量的本地需求，城里的购房者到北京远郊区买房，要么就是活跃的老年人作为自己退休后的养老居所，要么就是青壮年的第二居所，交通便捷性、环境舒适度、配套友好性是他们最为看重的。”我爱我家研究院高级分析师宋俊梅介绍，以近两年成交量比较突出的密云、怀柔为例，都是北京远郊区自然条件比较好、精品发展定位走得比较快的区。“哪个区环境好、交通通达便利，哪里就是大家第二居所的首选。”

环境与交通之外，远郊区房产的价格因素同样不可忽视。200万左右的价格是城六区购房者在北京远郊区第二居所的一个理想区间。当然，随着生活水平的提升，购房者也愿意花更多的成本在第二居所里。

因区施策：新一轮“疏解潮”

8月4日，根据北京住建委的消息，北京打算在2022年的“第二批次供地”中，将昌平区平西府、顺义区福环、顺义区薛大人庄等三宗被列为“全龄友好住宅项目试点”。

同时北京将对列入“全龄友好住宅项目试点”进行楼市政策的“松绑”：

第一，针对“中心城区+60岁以上家庭+户口迁入试点项目”的目标群体将实施“认房不认贷”政策。

第二，以上目标群体只要“名下无住房且无在途贷款”，购买试点项目就可以按照“首套贷款”来实施，不再认“贷款记录”。

执行首付比例35%-40%的政策。

第三，老人子女也可作为共同借款人申请贷款，允许“接力贷”，这就意味着老人买房可以打破“70岁贷款年限”的天花板。

这一系列操作，我们可以简单的称之为“老人代持”政策：鼓励子女用老人资格买房，绕开目前的限贷政策，从而享受首套房优惠。

只要是“中心城区60岁以上的户籍老人家庭”就可以享受，这相当于多了一个“首付首贷的购房指标”。

北京住建委同时还表示：下一步会扩大“全龄友好项目建设”，同时研究“多孩家庭、职住平衡购房等合理住房需求的支持措施”。

它意味着现在仅仅是试点“老人在郊区买房”政策放松，将来可能“多孩家庭”，“工作社保在郊区的家庭”可能在郊区买房政策都会放宽。相当于对北京“多孩家庭”买房进行扶持，同时推动人口郊区化。

8月北京别墅成交环比量价齐升

上周（8月15日—8月21日）北京新房成交规模继续反弹，全市新建商品住宅（普通住宅别墅）成交924套，环比前一周上升12%，成交金额65.59亿，环比前一周上升13%。成交均价小幅上扬，为56648元/㎡，较前一周上升1%。

分类型来看，上周普宅成交845套/9.43万㎡，成交均价58560元/㎡，环比量升价跌，别墅成交79套/2.15万㎡，成交均价48323元/㎡，环比量价齐升。

其中，大兴区以9.9亿元的成交金额夺得新房市场区域销冠，朝阳、丰台分列第二、第三位。

从环比变化来看，除西城无成交，密云持平外，朝阳、丰台等9个区域成交金额环比增加，其中门头沟涨幅最高，其余5个区域环比回落，其中平谷降幅最高。

7月北京新房市场供需双降

受传统销售淡季等因素影响，7月单月北京新房市场供需双降。从成交套数来看，根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，7月北京新建商品住宅成交4352套，环比下降37.24%，较去年同期下降49.97%。1-7月份，据北京统计局发布数据显示，北京市商品房销售面积为533.9万平方米，同比下降11.5%。其中，住宅销售面积为400.7万平方米，同比下降21.2%。

与此同时，北京7月新房供应规模较上月缩减超半。诸葛找房数据研究中心监测数据显示，7月新房批准上市套数降至1309套，创近2年内月度新低，环比下跌70.9%，较去年同期下跌64.5%。由于供应量大幅缩减，积压库存在一定程度上被消耗，7月北京新房库存量约为10.1万套，环比下降5.01%，同比仍然上涨10.15%。

在中原地产首席分析师张大伟看来，2022年二批次供地的项目逐渐开始加快入市，后市存在局部区域供应井喷的可能性。而从整体楼市来看，虽然走出了5月份的最低点，但市场还没有延续3月份的小阳春，2022年楼市依然处于相对低温运行中，市场继续分化，少数热点区域市场相对稳定，但大部分区域市场成交缓慢。

诸葛找房数据研究中心分析人士也认为，7月受房企推盘节奏放缓、停贷风波等影响，北京新房供应、成交双双回落，而且多个区域的置业热情有所下降。但是高价盘成交热度走高，在一定程度上带动新房整体价格呈持续上扬态势。

LPR连续下调稳楼市

继8月19日多部门出台措施助企业端“保交楼”后，稳楼市的触角又伸向消费端。

8月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新市场报价利率（LPR），1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。

本次5年期以上LPR下降至4.3%，同时亦预示着购买普通住宅的首套房房贷利率下限降至4.1%，二套房房贷利率下限为4.9%。易居研究院智库中心研究总监严跃进对此分析道，若按15个基点下调幅度的角度计算，100万元贷款金额、30年等额本息的方式，每个月月供约可以减少100元左右。叠加此前降息效应，今年购房者可以享受更大的利息优惠。

“居民消费积极性，对于信贷需求的恢复有着重要意义。”诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄表示，本次LPR变动的一个重要特点就在于不对称调整，并且对与房贷利率挂钩的5年期以上LPR下调力度更甚。这体现了对于房地产市场的政策倾斜力度，尤其是在当前观望情绪尚浓，市场信心亟需提振的背景下，这样的政策安排对于整个房地产市场而言是一项重大利好政策，体现了中央对房地产市场的实质性支持。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静也表示，房贷利率下调，降低了购房者置业成本，本次降息是落实国务院“支持住房刚性和改善性需求”的要求，对市场信心和市场预期的企稳将起到积极作用。

专家：还有进一步下调空间

今年以来，全国多座城市出台各类稳楼市政策。不过相比于其他类型的稳楼市政策，降息向来被视为最具实质性的措施之一。今年以来LPR三次调降，对房地产市场的信心提振作用同样不可忽视。

中国民生银行(600016)首席经济学家温彬认为，LPR调降有助于降低购房成本，增强购房意愿，提振房地产销售。在当前房地产市场仍然低迷的环境下，通过LPR下调来带动房贷利率调降，成为扭转市场预期、促进楼市回暖的重要一环。从明年1月1日开始，今年LPR累计下调的效应将体现在居民月供当中。利息节约、可支配收入增加有望提振居民的消费预期，从而为扩大内需、提振经济带来一系列“正反馈”。

不过分析人士普遍认为，对于处在筑底阶段的房地产市场来说，要想彻底扭转现有的局面，还需要其他的利好政策出台。

中原地产首席分析师张大伟表示，当下楼市面临的不只是房地产问题，更多的是预期问题，更积极的稳楼市政策出台后市场有望稳定。而且除少数城市外，大部分城市的首套房贷最低利率并未降至4.1%的下限，因此就房贷利率而言，各地还有进一步下调的空间。

（中国小康网综合北京商报、新京报、光明网等）

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