房产是会“价比黄金”还是“便宜似白菜”？

很多人说房价是用脚投票的结果

一方面得益于房地产市场的快速发展。

官方数据显示，今年上半年，我国房屋销售面积88635万平方米，销售总额92931亿元。如果这样计算，平均房价约为每平方米10485元，高于去年的9860元。元上涨6.3%。可以说，房地产市场的迅猛发展，吸引了大量的资金向这里集聚。

另一方面，人们聚集的地方，对房屋的需求增加。这是一个由来已久的真理。

在中国，流动人口达到3.31亿，无论是出于对更多就业机会的追求、宜居的气候条件，还是其他因素五年后深圳房价会跌吗，他们最终会去哪个城市，都是由人们用脚投票。据统计，在14个“双万”城市（人口过千万、GDP过万亿）中，近十年人口和房价均呈现增长态势。其中，深圳、上海、北京、成都、广州、深圳、重庆等12个城市房价涨幅均超过100%。

那么按照这个趋势，未来5年，房地产会是“贵如金”还是“便宜如白菜”？能保值还是“一文不值”？

首先，我们考虑人口状况的变化。

据万科测算，市区20-49岁主流购房者增幅已超过历史高位，2011-2015年增幅达到4300万人，2016年将降至1300万人到2020年。2020年之后，预计会继续下降。

抛开人口规模，可以看出20-49岁是国内房企对客户群体的定义。当您考虑它时，情况也是如此。 20岁是成家立业的年龄。当然，要组建家庭，必须先有家庭，才能在社会上站稳脚跟。但是，35岁以上的中年人有2个以上的孩子，想换大一点的房子，或者儿子学区房，或者老小区的居住环境太差，想换房。青年和中年人口的需求涵盖了整个市场的大部分形式。但问题是，主要购房者减少已经是大势所趋。

七次人口普查数据指出，中国已经是彻头彻尾的“老龄化社会”，65岁以上老年人口不断创新高，人口占比达到1%3.@ >50%，而 15-59 岁劳动力比例下降 6.79 个百分点。有机构预测，2015-2025年劳动力每年减少375万人，2025-2030年每年减少500万人。

可以看出，近20年来楼市需求量大，房屋数量少，再加上宽松措施的不断推进，房屋越来越多是不可否认的因素。而且更贵。不可能“像白菜一样便宜”，但对于大多数城市来说，不可能像过去一样值钱。

其次，房地产行业的地位不容忽视

过去几年，房地产行业的地位毋庸置疑，60%以上的家庭资产与半数以上的居民相连。另一方面，很多行业都是靠房地产“谋生”的，比如装修、建筑、家具、家电、建筑等，一旦房地产销量增加，就意味着这些行业也将迎来一波规模增量，如学校、商场等配套设施，也依赖于住房对市场的普及。

不过，在未来五年规划敲定后，房地产将不再与其他行业捆绑。因为房地产市场即将迎来全面变革。

这两年，老旧改造措施的推广如火如荼。据测算，城镇老旧小区综合改造投资可达4万亿元。 8000亿元，改造2个1.9万个老旧小区。老旧小区改造不仅可以带动项目建设投资，还可以替代巨大的拆建成本。可谓一石两鸟。

在确保出租房屋方面还有一个关键步骤。早在5月份，监管部门就组织40个重点城市召开租赁住房发展座谈会，多个省市相继发布了租赁住房发展规划。广州将建设公共租赁住房3万套，保障性租赁住房（含人才公寓）60万套，共有产权住房3万套；到2025年，全市居民人均住房建筑面积力争达到36平方米；深圳装配式公共住房项目主体封顶五年后深圳房价会跌吗，未来环境将为近3万人提供优质住房。

同时，各地也明确，将提供廉租房、小户型、同等质量的住房，争取享有同等权益。对租房者有行业监管，也有补贴，无论是强度还是频率，都比以前高很多。

可以预见，如果这种类型的保障性住房在各地普及，同时进行旧房预售和按揭购房，大概率会出现一种合理的购房方式。房地产市场将迎来“软着陆”。大大降低生活成本。

因此，无论是从人口状况，还是考虑到旧房改造、出租房屋等因素，房地产都不可能成为“金价”，但是，除了人口和工业，城市，地区和位置对于确定房子是否有价值同样重要。

截至2020年，我国共有18个城市进入千万人口城市阵营，其中重庆人口最多，达到3.205.4万人。近十年常住人口绝对增幅居前3位的城市是深圳、成都和广州，分别增加了723.0@>2万、689万和593.1@>6万。

如前所述，无论是人们用脚投票，还是一个拥有10000人口和GDP的城市，哪里有产业和商业机会，人口就会涌向那里。这是国民经济的关键。发展规律也是房地产市场未来的发展过程，尤其是在购房主体不断减少的当下。未来5年，只有这些地方才能称得上房地产“性价比黄金”的称号。

而对于全国数千个市县和无数新城区来说，这些地区的房子变得“一文不值”也许并不奇怪。

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方硕君有话要说。值得一提的是，过去房地产的快速发展造成了当前人口结构紊乱，房价普遍居高不下，住宅房地产资产占比较高的环境，然而，上半年多达350次的调控和一系列严格措施，市场迎来了“未雨绸缪”。于是，5大房企联手降价，与1月份相比，房价下跌了700-5000元。虽然房企降价是天经地义，但龙头企业的示范作用一直很明显。我们有理由相信其他房屋公司可能不得不效仿。毕竟，生存是每个人的首要任务。

另外，一旦全面降价启动，房地产可能会出现两大变化，需要注意。首先，前任所有者可能会阻挠降价出售。虽然降价是基本的市场行为，但房子是高价商品。人们花了半辈子的时间来购买它。其价格变动影响家庭资产水平，因此有必要权衡业主。二是对房地产市场的地方监管带来挑战。毕竟，某个地方刚刚升级监管，实施了限价令，其目的是为了保证市场的稳定。但一方面企业打折是为了自救，另一方面是市场稳定。谁来照顾这个？需要综合考虑。

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长期活跃于房地产市场的专家马广元公开表示，炒房和炒房将成为永久性调控，市场“黄金时代”已经过去。不再适合投资。这些话无疑是一句话，因为楼市调控目前正在做的是改变过去房市留下的固有观念，依靠调控、租房、提高房贷利率等措施，慢慢地、默默地保湿的东西。改变。

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