人民银行：依靠提升房贷利率抑制房地产市场难以起到效果（上）

由于中国人民银行从2020年第二季度开始才单独公布企业贷款利率，我们无法观察到个人住房贷款与企业贷款利差的持续变化。我们可以用一般贷款和个人住房贷款之间的利差作为近似替代。除企业贷款外，一般贷款还包括家庭消费贷款、企业贷款以及机构和团体贷款。历史数据显示，一般贷款与个人住房贷款的利差平均水平约为0.69个百分点。然而提高利率会使个人的贷款供给，自 2017 年第四季度以来，差异已开始降至 0.69 以下，而 2021 年第二季度为 -0.22，为有数据记录以来的最低值（见图0.22)。 @2）。这显然不是市场化定价的结果，而是房地产调控政策不断升级的结果。据新闻报道，目前全国首套房利率普遍在6%左右，二套房利率较高。高达 7%。

数据来源：Wind资讯二、依靠提高房贷利率来抑制房地产市场不会奏效（一）房贷利率与家庭杠杆率没有相关性

从发达经济体的经验来看，房价与利率的相关性比较强，主要是因为发达经济体的首付比例较低，利率对购房行为的影响较大。美国次贷危机之所以爆发，很大程度上是因为零首付。在零首付的情况下，能否负担得起房贷，取决于能否负担得起房贷。它几乎已成为影响购买决策的最重要因素。但在中国，房贷利率对购房行为影响不大。

从实际情况来看，大多数人面临的主要问题是买房。首付问题，于是出现了“六个钱包”买房的现象。因此，对于大多数人来说，房贷利率并不是决定买房的主要因素。图3是房贷利率与居民杠杆率的趋势图。居民杠杆率住宅杠杆率可以代表购房行为，居民杠杆率的增加代表购房行为的增加。从图3可以看出，居民杠杆率与房贷利率几乎没有相关性。抵押贷款利率在 2012-2014 年和 2017-2018 年继续上升。居民杠杆率也持续上升，充分说明房贷利率与购房行为不存在相关性。

数据来源：Wind信息（二）房贷利率与房价无相关性

提高房贷利率的初衷是增加购房成本，从而抑制房价上涨，但从实际效果来看并不理想。图4显示了住房贷款利率和房价的变化。从图4可以看出，抵押贷款利率与房价之间没有明显的相关性。在抵押贷款利率下降的阶段也有房价下跌的时期，在抵押贷款利率的上升阶段也有房价上涨的时期。因此，通过提高抵押贷款利率来抑制房价上涨的意图可能不会产生显着效果。

数据来源：Wind资讯（三）提高房贷利率难抑制投机行为

从监管角度看，提高房贷利率一般是作为抑制房价的短期措施，主要是打击投机。投机者大多使用更高的杠杆进行投机。对于住房而言，提高抵押贷款利率会增加投机者的财务成本。但是，这种假设可能无效。如果是因为投机者出于投机目的购买房地产，持有期不会特别长，相对于房价的潜在升值，他们也不会在意这段时间的房贷利率成本。因此，提高房贷利率无助于打击投机，反而可能伤害刚需的人。刚需房产的人持有房产时间最长，房贷利率的任何上升都会增加房贷压力。

三、房贷利率上升不利于内循环建设（一）目前居民债务负担已经很重

当前中国居民的债务问题较为突出。横向比较看，截至2020年底，中国居民的杠杆率（窄口径，61.7%）已经超过主要新兴经济体巴西（36.9%）和印度（37. 7%）等，并开始与发达经济体平起平坐。在发达经济体中，美国居民杠杆率最高（79.5%），其次是日本（65.3%），欧元区（62.7%） )，德国 (58.8%)。如果加上住房公积金贷款，大口径中国居民的杠杆率（71.7%）已经超过欧洲、日本，正在逼近美国。中国居民的杠杆率问题不仅体现在绝对水平不低，而且还在快速上升。 2015年至2020年，中国居民杠杆率从39%上升到61.7%，增幅高达22.7个百分点。按照这个速度，预计未来两年中国居民的杠杆率可能会超过美国。

数据来源：BIS（二）房贷利率上升加剧消费疲软问题

疫情发生后，虽然中国经济在主要经济体中率先复苏，但消费表现仍不理想。 Wind数据显示，2021年7月社会消费品零售总额3.49万亿元，较2019年同期名义仅增长6%。其中，城镇消费品零售总额为3.04万亿元，同比名义增长7%提高利率会使个人的贷款供给，农村消费品零售总额4547亿元，同比名义下降4%值（见表 1））。当前消费疲软的主要原因之一是家庭部门的高杠杆率。中产阶级不仅是居民消费的主要群体，也是借贷最多的主体。由于中产阶级每月用大量收入偿还房贷，生活开支压力较大，因此用于消费的收入比例并不高。居民抵押贷款利率相对较高。居民个人可支配收入高位侵蚀，对消费增长有较大负面影响，不利于国内流通建设。

注：以上数据是在不扣除价格因素的情况下计算得出的

数据来源：Wind资讯四、政策建议（一）降低房贷利率

前面的分析表明，房贷利率与购房行为无关，与房价无关，因此，提高房贷利率并不能有效遏制投机行为，反而会伤害刚需的人，增加债务负担的居民。鉴于目前居高不下的房贷利率在一定程度上，居民债务过重，对消费造成不利影响。未来，房地产调控中国不应再以提高房贷利率作为遏制房地产市场的手段。在房地产短期监管中，要加强对银行信贷资金的审核，防止经营性贷款资金流入房地产市场，对违规的银行要严惩。同时，要尽快落实房地产长效机制，避免陷入“多监管、涨价”的循环。为减轻居民的债务负担，适当降低房贷利率，既可以减缓居民杠杆率的上升，也有利于推动国内大循环的建设。

(二）严查银行资金流向

与提高房贷利率相比，严查银行资金非法进入房地产市场可能更为有效。事实上，往往是银行对消费贷款和商业贷款的审核不够严格，导致大量资金流入房地产市场。从银行的角度来看，他们缺乏审查资金流向的动力，因为流入房地产的贷款的坏账率可能会更低。还有未知数。消费贷款和商业贷款资金流入房地产市场，在一定程度上助长了投机行为。目前，银行资金违规进入房地产市场的处罚还比较轻。不报的现象。监管部门应加强监管，加大对违规银行的处罚​​力度，切实督促银行加强政策落实，从源头上阻断炒房资金来源。

(三）增加房地产用地供应

中国房地产市场近30年的长期牛市与多方面因素有关，土地供应不足是主要原因之一。地价和房价高企的主要原因。房价与居民收入严重脱节，房价越来越难以维稳，地方政府不得不依靠一些短期调控措施。然而，这些控制措施只是暂时的解决方案。调控房价在一定程度上会加剧房地产市场的结构性失衡。因此，必须摒弃过去限制房地产和土地供应以影响房价的发展思路。未来应不断增加房地产和土地供应，使房价回归合理水平。

(四）尽快开征房产税

长期以来，中国房地产市场经历了多轮暴涨，部分城市房地产市场出现严重泡沫，这与房产税制度的缺失密切相关。房地产的机会成本相对较低，导致大量资金参与房地产炒作，导致房地产价格每隔几年就暴涨一次。在现有的房地产宏观调控政策中，房产税对抑制投机行为最为有效。如果房产税能够实施，将有效提高投机成本，避免未来房价暴涨。房产税出台越晚，问题积累越突出，国内大循环建设的障碍越大。因此，只有开征房地产税，才能实现房地产市场的长期健康发展。