碧桂园主体评级调整为Ba1行业优等生大龙头(图)

本报记者谢若琳

在深度调整时期的中国房地产市场，即便是行业顶尖学子中的佼佼者，孤军奋战也不是一件容易的事。

6月22日，穆迪宣布将碧桂园主体评级调整为Ba1，评级展望为负面，并决定维持公司债务评级与主体评级一致。穆迪表示，碧桂园的评级调整主要受到整体市场疲软的影响。“评级调整反映了在中国房地产行业充满挑战的经营环境下，碧桂园的房地产销售、财务指标和长期融资渠道受到的限制性影响。”

对此，碧桂园相关负责人在接受《证券日报》记者采访时回应称，此次调整主要是穆迪针对行业销售和融资环境改善快于预期而做出的评级调整行动。公司目前经营状况和财务状况稳定，现金流充裕。同时，公司于5月20日成功发行5亿元公司债券，是首家利用信用保护工具发行公司债券的示范民营地产企业。本次调整不会对公司的偿债能力和融资能力产生不利影响。

值得注意的是，碧桂园仍是国内民营企业主体和债务信用评级最高的开发商之一。同为三大评级机构之一的惠誉已于今年6月确认维持公司投资级信用评级，标准普尔今年也确认维持碧桂园现有的“BB+”长期发行人信用评级展望为“稳定”。

分析人士认为，从各项指标来看，碧桂园仍拥有良好的财务基本面和充足的现金流。碧桂园财报显示，目前公司债务结构持续优化。截至2021年12月31日，碧桂园现金余额约为1813亿元；贷款总余额下降至3179亿元，其中短期负债占比下降至24.9%。净负债率为45.4%，比上年同期提高10.2个百分点；加权平均融资成本同比下降36个基点至5.2%政府专项债券属于债务性融资工具，现金短期负债率约为2.3倍。“因此，即使穆迪调整公司” s 评级因行业和市场原因，不会对公司经营和市场融资产生实质性影响。更何况，碧桂园在民营地产公司中也很少能保持“投资级”。评级公司。”

融资渠道畅通

确保充足的流动性

事实上，在本次发布的评级报告中，穆迪也认可碧桂园在中国大户住宅市场的强势品牌、庞大的土地储备和广泛布局，预计碧桂园将保持强劲的市场地位和良好的流动性。

穆迪明确表示，碧桂园业务规模缩小，流动性良好，预计未来 6-12 个月债务将下降，一定程度上缓解了这些担忧。特别是截至2021年12月，其现金余额约为人民币1813亿元，预计经营现金流足以偿还到期债务。

标准普尔报告预计碧桂园将继续大力减少债务，称其为“几年前首批这样做的公司之一”。碧桂园是极少数自2019年以来承诺减债的房地产公司之一，其调整后债务总额从2019年的3800亿元人民币降至2020年的3480亿元人民币，2021年进一步降至3210亿元人民币。这有助于该公司在过去几年中将其债务与 EBITDA 的比率保持在 4.0 倍以下。

就在上周（6 月 15 日），碧桂园刚刚提交了回购 7 月到期的 83 亿美元票据的要约。据记者了解，本次回购完成后，碧桂园没有年内到期的美元债券。也有机构表示，碧桂园公告赎回2022年7月到期的优先票据，消除了公司潜在的债务违约风险。

上述分析师表示，进行要约回购是一种更加高效、透明的主动债务管理方式，有利于公司进一步优化债务结构。同时，此举也能提振投资者对行业和优质民房公司的信心。

作为业内为数不多的稳健民企之一，自去年12月以来，碧桂园已成功发行多笔涉及不同场所、不同产品的直接融资，包括39亿港元可转债、15亿ABS和10亿元人民币。公司债券，融资渠道畅通、多元化。据悉，碧桂园还计划在供应链上继续推动ABS产品的发行。此外，公司在银行间市场交易商协会的50亿元中期票据也已获批，将适时发放。

据统计，自2021年12月30日起政府专项债券属于债务性融资工具，截至6月15日，公司公告本次回购优先票据本金总额为5570万美元。今年以来，碧桂园全体董事、监事和高级管理人员继续以市场化方式在二级市场购买碧桂园地产公司债券。

更重要的是，碧桂园也得到了各大合作金融机构的认可。2022年3月，公司分别与招商银行、农业银行广东省分行签订150亿元、400亿元战略合作协议。截至2021年底，公司未使用授信额度约2615亿元。“这说明金融机构对公司经营实力的认可和支持。可以说，经过本轮周期性调整，优质金融资源将逐步向优质龙头房企靠拢。” 据业内专家介绍。

“活水”注入

房地产行业的温暖

在碧桂园通过各种手段确保流动性充裕的同时，困扰房地产市场数月的流动性问题随着融资渠道的恢复而逐渐缓解。

去年下半年以来，调控政策收紧，房地产行业进入新周期。其中，流动性收紧被认为是市场降温、投资经营活动受阻的主要原因。

与此同时，政策整顿行动也层出不穷。今年4月以来，监管部门多次出台支持房企融资的相关文件，融资环境逐步改善。其中，优秀民营房企的“破冰”融资成为市场亮点。

5月，碧桂园、龙湖、美的地产3家民营房企被评选为“示范房企业”，发行人民币债券和信用保护工具。此举的示范意义得到高度认可。分析人士认为，这意味着民营房企的融资困境已被打破。随着市场的回暖和信心的恢复，优秀的民营地产企业有望获得更多的融资机会。

市场层面，各地对需求端的大力支持和首套房贷款利率的下降正在提振市场。国家统计局数据显示，今年5月，全国房地产投资销售环比增长，房企到位资金也较4月有所增加。

有机构指出，虽然当前市场复苏势头较为脆弱，但供需两端的信心正在恢复。如果没有其他因素，预计未来几个月市场回暖趋势将确立，房企也将在这一轮调整中完成进化。

政策越来越“友好”

银行融资和销售收入是房地产公司最重要的两个资金来源。去年下半年以来，随着信贷政策的收紧，市场销售明显降温。与此同时，金融机构对房地产行业的贷款审核收紧，不少房企无法获得融资，流动性也再次承压。

过去几年，房地产企业已经习惯了“高杠杆-高增长”的发展模式，政策环境的突变迫使部分企业“硬着陆”。去年下半年，房企拖欠债务的现象接踵而至，导致行业减薪裁员。但与此同时，由于需求端政策过于严格，一些合理需求的释放也受到了影响。

此后，监管政策开始趋于合理化。去年四季度以来，监管部门多次就房地产信贷发表意见，并指示各大银行保持房地产信贷平稳有序投放。进入2022年，监管者的这种态度更加坚定。

4月11日，证监会、国资委、全国工商联印发《关于进一步支持上市公司健康发展的通知》，明确提出要支持房地产企业转型，支持民营房地产企业融资。5月份，监管部门和各级交易所也纷纷表示愿意服务民营房企的合理融资需求。

同时，地方政府在预售资金监管、土地押金缴纳、信贷发放等方面也给予房地产企业大量支持。

引导合理需求释放是另一条政策主线。2021年底的政治局会议和中央经济工作会议都提到了支持合理住房需求。今年的政府工作报告还提到“支持商品房市场更好地满足购房者的合理住房需求”。今年以来，共有100多个城市出台各种政策稳定楼市，对需求端提供了全方位支持。

今年5月中旬，首套房贷利率迎来期待已久的下调，5年期LPR也从4.6%降至4.45%。购房门槛也进一步降低。

分析人士认为，与去年下半年相比，当前房地产市场面临的政策环境已经非常“友好”。其中，与历史宽松时期相比，目前的个人房贷利率处于较低水平。

信仰的恢复

虽然利好政策频频出现，但受疫情等因素影响，市场复苏速度慢于预期。

今年以来，房地产投资、销售、资金来源等指标增速均处于回落过程中，且由于去年同期基数较高，持续回落至扩张。4月以来，房地产开发投资累计增速也出现了统计以来的首次负增长。

但在5月份，政策的定性效应开始显现。当月，房地产开发投资环比增长14%，商品房销售额环比增长29.7%。此外，5月份房企到位资金规模、商品房新开工面积、房企征地面积和数量等也有所增加。

多数机构认为，虽然市场复苏势头仍较为脆弱，但部分城市政策效应正在显现，这些城市市场有望率先进入复苏通道，全国市场情绪恢复也会带来积极的影响。

在多方面因素的综合作用下，房企融资也开始破冰。比如上述使用信用保护工具发行债券的房地产公司。华泰证券指出，本轮政策宽松中首次设立房企信用保护工具，专门支持民营房企，帮助规避违约风险，更有针对性。此外，优质民营企业率先试水，示范效应更强。

此举确实提振了市场信心，部分房企开始以实际行动示好资本市场。

2022年5月20日，雅居乐宣布已全额偿还3港元3.447亿港元贷款余额和6000万美元贷款余额。之后，5月23日，融信中国在宽限期结束前支付了7亿美元票据的利息。

华南某地产公司相关负责人表示，随着公司销售好转，财务状况有所好转，与过去几个月相比，金融机构的态度明显缓和。该人士认为，在上述五家房企的示范效应下，这份榜单仍有扩大的可能，更多优秀的房企将受到金融机构的青睐。

进化之路

在这一轮市场调整中，金融机构对房地产企业的筛选标准确实在发生变化。

过去几年，追求规模经济一直是房地产行业的主旋律。在土地红利、金融红利和人口红利的大潮下，房地产行业规模迅速扩大，出现了强强分化。

但从2020年开始，以“三条红线”为代表的房地产金融审慎管理政策出台，房地产行业去杠杆进程正式启动。2021年，部分龙头房企将出现债务展期和违约，打破行业“规模神话”。

同时，随着行业进入新的发展阶段，房地产长效机制的建立，以安全、稳定、社会责任为基础的评价标准开始建立并逐步得到认可。在金融层面，经营稳健、债务结构良好、现金流充裕的房企更容易受到金融机构的青睐。

2022年5月27日下午4点，上交所召开碧桂园、龙湖、美的地产、新城控股、徐汇等5家民营地产公司投资者路演交流会。碧桂园执行董事、总裁莫斌表示，碧桂园始终坚持业务端健康发展，在全周期不断提升综合竞争力。

莫斌表示，在财务方面，公司财务管理垂直度高，目前在建的2万栋楼可以管理每栋楼的日常现金流。“碧桂园始终秉承稳健、长远发展的金融作风，各项指标保持平稳健康，有充分的信心和韧性度过周期。”

以往，如此细致的财务管理不仅难以实现，而且被认为是不必要的。如今，这种能力将成为房地产行业的“标准”。

分析人士认为，随着市场的回暖和信心的恢复，房企正在这一轮市场调整中赢得越来越大的空间，完成进化。未来一段时间，房地产在销售和融资两方面有望继续复苏，优秀的房地产公司将首先受益。

同时，在这些“优等生”的示范下，房地产行业在管理、产品、战略等方面进行了重组，最终走向了稳定健康的发展道路。