“市民”李宇嘉专栏丨加强新市民安居融资是房地产可持续发展的关键

今天，财经视野小溪给大家讲讲来自21世纪经济报道的《李宇嘉专栏丨加强新市民安居融资是房地产可持续发展的关键》。

李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

近日，多家媒体报道了有关人民银行和银保监会于近期发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》。根据相关报道，该文提出了保持房地产融资平稳有序，做好“保交楼”金融服务，做好受困房企风险处置，保障住房消费金融服务权益，调整部分房地产金融管理政策，加大住房租赁金融支持等6大方面16条措施。

目前，一些金融机构在规避风险，地产金融领域由过去的“金融加杠杆”逆转为现在的“金融减杠杆”，这对保持经济运行在合理区间、民生和金融稳定构成一定挑战。因此，适时的流动性注入，可以及时止住资产价格无序下跌，稳定行业和市场预期，修复信任链条，促进行业上中下游良性循环，进而夯实保交楼、保民生、保稳定的基础。

当然，行业外部融资秩序正常化、规范化，乃是行业和市场稳定的重要因素，特别是对于资金密集型的房地产来说更是如此。但是，这属于外源融资，最关键的是商品房需求端能稳定下来，从而稳定住商品房价格，夯实和修复房地产企业自身造血的功能，这样才能创造外部融资环境持续稳定的基础，也才能从根本上创造“保交楼”、风险处置的良好基础。目前，部分城市高企的房价和以新市民为主的增量需求在购买力上的差距，确是为需求稳定的主要挑战之一。

对此，该文提出支持金融机构优化新市民住房金融服务，合理确定符合购房条件新市民首套房贷款标准，多维度科学审慎评估新市民信用水平，提升借还款便利度。同时，针对新市民租赁住房需求，该文第六大部分专节明确了租赁金融的支持力度，在租赁房源收购改建专项贷款、自持型租赁企业贷款、租赁金融债、REITs，相关贷款不纳入贷款集中度等进行了创新。

关于支持新市民包括住房在内的金融服务，今年3月初，央行和银保监会曾联合发布《关于加强新市民金融服务工作的通知》，在购房信贷、公积金服务、安居金融服务（购买家具家电），加大租赁融资以降低住房租赁企业资金成本，助力缓解新市民住房压力等方面明确了扶持政策。笔者认为，最关键的是银行要转变靠抵押物、工资流水等投放信贷的风控模式。

金融回归支持实体经济的功能，国有金融将普惠金融作为转型方向，这是新时期我国金融业高质量发展的根本路径，也是金融业务可持续发展、金融机构获得可持续盈利，并同步推进金融普惠、助力共同富裕和扩大内需的关键。过去，金融业依靠不动产抵押物保障债权、防范风险，中产及以上阶层靠个人流水和信用获得融资，甚至是多维度加杠杆，这是商业金融盈利的重要内容。

而同时，年轻人和新市民在利用金融资源上处于劣势，这是收入差距、内需不足的重要原因。一般来说，年轻时最能花钱、最需要花钱、最有意愿花钱，同时也是最能赚钱（劳动力和资本最容易结合）的时候，但往往是一生中收入最低或不足以支撑花销的时候。若有将未来收入挪到今天消费的金融工具，不仅能促进消费内需的增长，更重要的是增加个人一生的总体福利。因此，需要创新金融服务，根据新市民创业形态、收入特点、资金需求等因素，充分运用信息技术，精准评估新市民信用状况，优化新市民创业信贷产品。

根据此前《关于加强新市民金融服务工作的通知》，新市民主要是指因本人创业就业、子女上学、投靠子女等原因来到城镇常住，未获得当地户籍或获得当地户籍不满三年的各类群体，包括但不限于进城务工人员、新就业大中专毕业生等，目前约有三亿人，规模相当于我国目前中等收入人群数量。这部分人若能获得住房金融服务，对于内需、房地产稳定和城镇化都是巨大的推动。

笔者认为，首先开发银行、政策性银行、住房公积金等普惠金融机构，甚至是国有大型金融机构在基础金融服务方面做出带头作用。比如，在基础金融服务方面，要减免新市民、年轻人个人借记卡工本费或年费、短信服务费等费用；普惠金融机构和国有大型金融机构研发或系统开发部门，带头开发适合新市民、年轻人融资的信用评价和风控体系。

其次，上述金融机构还要在低成本融资供给、金融合作（牵头与商业金融合作，比如转贷款）、融资担保等方面做出政策创新，比如针对新市民、年轻人“押二付一”的住房租赁融资，针对住房租赁项目在开发、改造、运营等方面的金融产品，针对灵活就业人员自愿缴存公积金的APP或小程序开发和灵活应用，破解共有产权住房购置在抵押方面的融资困境。

当然，公共服务上也要补短板。比如，确保农民工工资支付；在新市民社保缴存和发放、住房公积金缴存和使用、农民工工资发放、医疗保险缴存和结算等方面建立合作机制，打通部门间信息壁垒；再比如，公益性金融知识普及和宣传，提高金融消费素养，提升风险防范意识。总之，加强新市民金融资源获得性，降低住房消费门槛，提高消费能力，辅以开发商降价促销，才能解决当前住房供需错配问题，才能从根本上稳定需求端。

好了，关于李宇嘉专栏丨加强新市民安居融资是房地产可持续发展的关键就介绍到这。