“首付”全国已有超80城放松限贷，国常会定调地方“一城一策”运用信贷

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对于刚性和改善性住房需求而言，地方购房杠杆的宽松空间有望加大。

国务院总理李克强8月24日主持召开国务院常务会议,部署稳经济一揽子政策的接续政策措施，加力巩固经济恢复发展基础。会议提出，允许地方“一城一策”运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。

“自2016年下半年以来，住房信贷政策就一直坚持‘一城一策’的思路，即各地制定差异化的首付和利率政策。此次国常会表态，并非意味着各地要大幅度松绑首付、降低利率，而是旨在增加地方政府与金融管理部门的协同性。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

他举例称，比如，很多地方希望降低首付、降低利率，但当地金融管理部门一方面要贯彻国家的金融审慎管理体制；另一方面，基于本地银行自律定价机制和地产风险判断，地方金融管理部门需要独立判断适宜的贷款首付和价格，制定相应的信贷政策。

据克而瑞地产研究统计，截至8月17日，2022年以来全国共有83城相继放松限贷。其中，兰州、贵阳、南通等57城首套房首付比例下调至20%；郑州等44城实行认房不认贷；41城下调二套房首付比例，其中33城二套首付下调至30%。

8月以来，放松限贷城市进一步向强二三线城市扩容。截至目前，已有南京、福州、惠州、厦门等多个热点城市传出限贷松绑的消息。比如，根据福州贷款新政，五区户籍二套房首付最低降至四成，非五区户籍首套房首付最低降至三成。

“但地方放松限贷政策并不具备法律效应，执行层面对商业银行没有硬约束，不同银行在执行上尚未形成一致性，尤其是对‘二套房’认定标准的界定尚未改变，因而放松限贷的落地效果也就因城市而有明显差异。”克而瑞方面称。

今年以来，央行三次下调5年期以上LPR，推动了房贷利率调降。8月22日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布最新一期贷款市场报价利率（LPR）： 5年期以上LPR为4.3%，较前值下调15个基点。这也预示着购买普通住宅的首套房房贷利率下限降至4.1%，二套房房贷利率下限为4.9%。

贝壳研究院数据显示，2022年7月全国百城首套房贷利率为4.35%，较2021年10月高点下降137BP（尤其在5-7月三个月内下降82BP）；百城二套房贷利率为5.07%，较2021年10月高点下降91BP，放款周期也大幅缩短至1个月。

但这并未能带动居民贷款数量的提升。2022年1-7月，住户部门新增中长期贷款17084亿元，创近年来同期新低，同比下降 56%。其中，7月份，住户部门新增中长期贷款1486亿元，环比下降65%，同比跌幅扩至63%。

市场销售也仍待恢复。2022年1-7月全国商品房销售金额同比下滑28.9%，克而瑞百强房企销售金额同比下滑49.3%。

“在房企融资困难的背景下，销售回款是多数房企的唯一资金来源，保销售复苏是行业稳定发展的关键。”国金证券(600109)分析师杜昊旻分析认为。

上月底召开的中共中央政治局会议中也指出，要“因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求”。

李宇嘉表示，伴随多个重要会议明确提出，保持信贷和社会融资的稳定性，支持信贷有效需求回升等目标，下一步，在全国三四线城市的信贷政策若仍有下调空间，首付比例大概率会下调，而在一线城市，信贷宽松政策的出台还会比较谨慎。“但即便地方下调首付比例和利率，受供求关系、居民预期、支付能力、房价水平、收入预期等多重因素叠加影响，短期内房地产市场仍难以迅速反弹。”

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