“资本”新经济不动产，火爆背后的算盘

今天，财经视野小溪给大家讲讲来自产城观察网 微信号的《新经济不动产，火爆背后的算盘》。

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近日，凯德投资官宣设立两支聚焦中国商业园区的人民币基金—— 3.8 亿元人民币的 CPBCF I 和 36 亿元的 CPBCF II。据悉，CPBCF I 已从凯德投资手中接下位于上海浦东新区张江高科(600895)技园区的腾飞科技楼，凯德投资将继续运营管理该基金及该资产。CBPCF II 则将在中国投资一个获得 LEED 金级认证的领先能源与环境设计商业园，预计将于 2022 年底完成收购，凯德投资将与该基金主要投资人旗下的资产管理公司共同管理该基金。凯德方面表示，此举符合凯德向新经济类型资产迈进的策略，包括产业园区、物流仓储及数据中心等，以增强长期业务韧性。顺应中国加快推进新基建的趋势，凯德将继续发挥专业能力，服务于中国经济转型发展。

一、凯德、黑石、普洛斯、康桥资本……资管巨头加码新经济不动产

今年以来，资管巨头将目光聚焦在了新经济不动产。先是上半年2月份，易商红木收购了集中在长三角地区的建有55万平方米的物流及工业资产组合，覆盖上海、昆山、苏州、太仓及杭州等地；6月份，摩根士丹利宣布收购长三角物流及工业资产包，包括位于南通、太仓、苏州和嘉兴近21万平方米的综合物流地产项目。下半年8月份，易商红木又以2.68亿元的价格，收购位于上海张江的生命科学研发产业园。该生命科学研发产业园前身为张江NEO，位于上海张江高科技开发园区（张江药谷二期）。

近期外资更是动作频频。10月24日，森瑶中国与高盛资产管理宣布，双方已共同成立合资公司，首期投资约6.75亿美元用于在中国收购、开发和运营一线城市及周边核心城市的新型工业、物流、冷链等新基建项目。

11月1日，CBC HIP宣布购买了上海青浦工业园区一处用地，计划将该园区的83.76亩的土地开发成高规格的生命科学园，包括8个生产设施、2个研发办公室和其他配套设施。除了上海，今年8月底，CBC康桥资本（HIP）还完成北京两个生物医药项目的投资，分别是位于大兴生物医药基地的“药谷一号”和位于昌平中关村(000931)生命科学园三期的“生命谷国际精准医学产业园”。

11月7日，普洛斯宣布普洛斯中国收益基金VI（GLP CIF VI）完成募集，资产管理规模达76亿元，投资于中国19个城市的20处物流园区，可租赁面积约213万平方米。

11月8日，黑石房地产基金持有及管理的多元资产管理平台龙地，宣布即将完成对粤港澳大湾区内面积约28万平方米的现代仓库的收购。

另外，根据戴德梁行发布的《2022年上半年中国内地大宗交易市场回顾与展望》2022年上半年中国内地共录得74宗、共计750亿元大宗交易，其中上海仍是大宗交易最活跃的市场，成交金额突破300亿元。按类别看，办公/研发办公以54%的成交金额占比，依旧占据市场主力位置；工业/物流成交金额突破200亿，占比也从2021年的10%左右飙升至超20%。而对于商业项目，成交金额占比则下滑至2%。

二、究其原因

资本扎堆产业园区、物流园区、数据中心等不动产投资，究其原因有以下几个方面：

第一，从不动产资管的周期性视角来看，根据美国经验，每轮不动产资管周期的末期，资本投向的其实都是工业地产、研发办公类物业。因为，工业用地相对来说是不动产的价值洼地。在整个利润周期中，资本往往都是炒完住宅炒商业，炒完商业最后再炒工业。在商业地产发展进入平缓下行时，工业地产因其特有的投资价值成为资本投资的新领域。

第二，国内公募REITs的不断完善使得产业园区、物流园区等资产流动性大幅提升。产业园等持有型物业本身的流动性较弱，呈现高投入、长周期特征，在国内REITs市场开启前，业务的利润空间并不完全清晰，商业模型的可持续性、可复制能力需要进一步探讨。而随着国内REITs市场的不断成熟，底层资产的流动性大大提升，资产估值也随之上升。与此同时，这类资产在二级市场的长期收益率较高且稳定，从2019、2020年美国市场各物业类型年化综合收益率来看，即使在疫情之下，工业地产/物流地产、数据中心类资产依旧保持良好的综合收益率。

图：2019、2020年美国市场各物业类型年化综合收益率（%）

第三，国内产业转型升级、科技、互联网、电商等新经济快速发展的背景下，产业园区、物流园区及数据中心等产业载体的投资价值正逐步显现。

第四，当前我国产业投资基金缺乏有效的退出渠道，很多产业投资基金现在面临的很大问题就是投资的项目退不出来，虽然账面资产是有增值的，但是现金退出很难，这也驱动资本寻求更多的退出渠道和变现渠道，而部分资本手上本身就掌握着大量的产业资源，这就构成了和政府议价获取项目的重要筹码。

以上种种，使得资本不断加码。根据高力国际发布的2021投资者问卷调查专题报告《乘风破浪，踏浪前行：境内外投资者加大对于中国房地产的投资》的调查数据显示，物流仓储和产业园区跃升投资人偏好的首位，占比高达15%，高于办公楼的13%。

三、资本是把双刃剑，慎用……

大量资本的涌入对于行业发展来说是把双刃剑，用得好可以造福行业，反之被资本反噬。我们知道，产业园区的开发建设需要大量资金投入，要想做大做强，有时不得不借助“资本”的力量，但资本的本质是逐利，这和产业发展服务从本质上就是矛盾的，从产业发展来看，它需要被扶持、被孵化，资本不能以急功近利的视角去大规模进行产业化。而实际上资本是希望快速获得收益的，目前大量资本跨界助推，这对行业长远发展来说不见得是件好事。

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