母公司业绩下滑，郁亮致歉，长期关注万科的投资者们

“2021年的糟糕表现让股东们失望了，在此，我向万科52万股东表示诚挚的歉意。” 在万科2021年年报业绩发布会上，董事长于亮的道歉成为当天资本市场最热的话题之一。

然而，在市场还未回想起余亮道歉的消息时，万物云终于迈出了分拆上市的第一步：向港交所报备。

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母公司业绩下滑，于亮道歉

3月30日，万科A（000002.SZ）发布2021年年报。公司实现销售面积3.807.8万平方米，销售额6277.8亿元；实现营业收入4528亿元，同比增长8%；归属于上市公司股东的净利润为225亿元，同比下降45.7%。期内，万科毛利率降至21.82%，2019年和2020年分别为36.25%和29.25%。净利润率从2020年的14.15%下降到8.41%。

2021年房地产行业面临的总体压力无需赘述。至于于亮的道歉，其实关注万科已久的投资人或许早有预料。

2021年中报期间，在谈及业绩下滑时，万科总裁兼CEO朱久生曾直言：“面对这样的问题，我总是想起自己读书时的感受，就像当年的成绩一样。期中考试出来了万科上市公司基本面分析，我在重考。考得不好的时候，怎么跟老师回答，心里很忐忑，但我不会忘记自己的立场和志向好学生好久了。”

彼时，万科中期业绩同比下滑13.18%，（万科A）股价跌至20元。也是在那个时候，万科表示，到了保值的时候，可以回购股票。

大约半年，“时间”到了。万科在披露2021年年报时启动了回购分红计划，称公司将选择在未来三个月内进行20亿元至25亿元的回购，分红比例计划从35%跃升2020 年达到 50%。计划分红112.8亿元。

一位业内人士对《香港商业观察报》表示，万科在业绩不佳的情况下慷慨分红是“明智之举”：“在行业整体低迷和资金流失的大趋势下，万科的报价让部分投资者放心，可以留住部分投资者。”

自3月30日万科A年报公告以来，截至收盘，公司股价已从17.48元上涨21.85%至21.30元4月15日，在归属于母公司净利润下降45%以上的基本面基础上，万科的市值管理取得了非常好的成绩。

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万物云基础盘

但对于刚刚提交的万物之云来说，如果未来成功上市，股价又将靠什么支撑？

虽然万科云从万科物业发展有限公司更名，而万科一直希望将万科云与传统物业服务商区分开来，但根据公司招股书，住宅物业服务贡献的收入仍将占据公司总收入2021年收入比例86.3%。

如果按照社区空间住宅消费服务、商业企业和城市空间综合服务、AIoT和BPaaS解决方案服务三大板块计算，前两个业务板块占总收入的近92.2% . 正如一些市场人士所预料的那样，未来云能否卖好价格、讲好故事，关键在于目前贡献不到总收入8%的AIoT和BPaaS解决方案服务。但从目前来看，对于万物云的未来蓝图，可能还需要一段时间才能有一个更清晰的观察。

不过，对于过去一年向港交所提交申请的大部分房企来说，云端的基本图景应该是大部分房企的梦想。招股书显示，2021年万万云管理建筑面积将达到6.6亿平方米，较2020年同期增长近32.53%；管理的物业数量将达到2823个，而2019年只有1764个。

与万科业绩下滑不同的是，万科云2019-2021年实现营收139.27亿、181.45亿、237.4亿；毛利约为24.68亿、33.65亿、40.2亿，净利润10.4亿、15.1.9亿和 17.14 亿。

部分原因可能在于万物云客户端磁盘的去中心化特性。对于大多数物业公司来说，严重依赖母公司即房地产开发商是普遍现象，而来自母公司的收入占其收入80%以上的物业公司也屡见不鲜。但对于万物云而言，2019-2021年，万科集团的营收分别为17.7亿元、27.99亿元和38.21亿元，占比12.7%、15.4%和16.1%的总收入；而前五名客户的收入仅占[email protected]%、20.7%和19.8%。

也就是说，分散的项目在一定程度上减缓了去年以来房地产行业的低迷对万物云的影响。另一方面，物业作为持续性流量业务，面对行业大势，其反应会有一定的滞后性。

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毛利率远低于行业平均水平

不过，在营收和利润双双增长的同时，万物云的两项数据却呈现出投资者不愿看到的稳定：2019年至2021年，公司毛利率为17.7%，18.5% 和 17%；净利润率分别为 8.3%、8.8% 和 8%。也就是说，这两个数字在过去两年里都呈下降趋势。

这在房地产行业如何？4月12日，民意指数研究院发布优秀物业服务企业报告。舆情指数根据企业公告和历史数据，建立预测模型，对2021年行业50家物业服务公司的部分财务数据（上市公司为公告数据）进行预测。50家公司的平均毛利率为27.96%，大多数公司的毛利率区间为30-40%。

报告提到，中尾企业的毛利率水平略高于头部企业，或者是因为这些企业规模较小，人员配置和区位密度较好，毛利率表现优异。综合评分排名第一、第二的碧桂园服务（06098.HK）和万万云2021年毛利率分别为30.7%和17%。

All Cloud 深知成本管理的重要性。它在招股书中提到，2019年、2020年和2021年，其计入销售成本的员工成本占总销售成本的56.1%、35.2%和3< @6.8%；同期，计入行政费用的人事费分别占行政总费用的50.7%和50.4%，占50.5%，而人事费包括销售和分销费用占总销售和分销费用的 69.9%、65.6% 和 5<@，分别为0.4%。

万物云承认，在业绩记录期间，已实施各种技术和管理解决方案来控制成本。这些解决方案的效果可能需要一段时间才能实现，即使采取了这些措施，也不能保证运营成本将得到控制或降低、成本效益高或成本效益高的成本效益转移到收取的物业服务费上，从而维持盈利能力。

诸葛房数据研究中心高级分析师陈晓综合谈及万物云选择向港交所报备及当前环境下的上市前景，对《港商观察报》表示，一方面，当前行业正在加速调整，行业整体景气度不高，加之去年以来房企流动性危机频发，生存压力加大。曾经号称不分拆上市的万科地产，如今已是万事如云。它提交了招股说明书，开始了在香港上市的道路。

“凡云选择此时上市万科上市公司基本面分析，注定其上市难。一方面是地产股的时期已经过去，另一方面是母公司万科的业绩，今年以来跌幅明显，这也是其成功进入资本市场的一个重要因素。如果万万云能够成功上市，在一定程度上是有可能的，可以缓解母公司的财务压力，而在成功IPO之后，能否交出满意的业绩，目前还不得而知。结果。”

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