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郁亮反思净利润下滑原因：估值翻多倍的想象空间地产业务

时间：2022-07-09 14:02:05来源：网络整理

报告期内，万科实现营业收入4528.0亿元，同比增长8.04%，合同销售额6277.8亿元，行业第二。绝对规模优势依然保持。

2021年万科三条红线保持“绿”，净负债率29.7%，长期处于行业低位，保持安全底线；

期内公司持有现金14.93.5亿元，经营性现金流净额连续13年为正，综合融资成本仅为4.1%，持续下降，呈现出较高水平的高风险抵御能力，这也是万科在房地产流动性风险中保持资本市场信用评级优势的重要因素。

但2021年，万科归属于上市公司股东的净利润为2.25.2亿元，同比下降45.7%，第三次净利润下降自上市 31 年以来盈利。

业绩会上，于亮进一步反思了净利润下降的原因：

首先，在过去三年里，管理层已经完全授权和分配，这造成了大分散的问题。大型复杂项目越来越多，部分城市企业和地区能力不完善，拖累了整体业绩。此外，万科同时探索多条赛道，成本高于预期。

由于万科采用成本法，去年经营服务业务的折旧和摊销计入合并报表成本费用的费用高达80亿元万科上市公司基本面分析，对报表利润影响较大。

“这就像给公司泼冷水一样。”万科总裁朱久生在业绩会上直言不讳。

于亮指出，万科对2022年的信心主要来自两个外部基础和三个内部基础。

外部依据：一是利好政策不断出台。二是拥有超10万亿元的巨大房地产市场。

三个内在基础是基本面的稳定，土地储备货币化管理的完善，多元化商业价值的释放。

除了上述万科信用评级保持稳定的“内部基础”和三个红线指标外，余亮主要介绍了另外两个提升内部基础的策略。

三、万科多元业务——估值翻倍的想象空间

房地产业务：首先，万科目前在建面积1亿平方米，规划开发面积超过4500万平方米。储备资源足以支持未来2-3年的业务发展需求。截至去年底万科上市公司基本面分析，万科已售出超过7100亿元的非保税合约，是2021年结算收入的6倍1.，将对其业绩形成强有力的支撑。

其他业务：物业服务收入近十年超过30%，物流近三年达到52%，公寓业务近三年达到40%，万科商业近三年实现20%过去五年，都呈现出良好的势头。

万科地产：即将在香港上市。其市值可参考碧桂园的服务。万科地产的规模与碧桂园相近。此外，万科的物业评级一直是行业第一。

万科物流：2018年通过收购太古冷链进入冷链行业。目前，冷链仓储规模是中国最大的。 2021年物流业务（含未并表项目）实现营业收入31.6亿元，同比增长68.9%，其中经营高标准仓库收入20.6亿元，同比增长59.8%；冷库营业收入11.0亿元，同比增长89%。物流业务实现总NOI 17.85亿，同比增长54%。

碧桂园物业市值

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