[论文关键词]房地产营销产品定价渠道促销[摘要]

【论文关键词】房地产营销产品定价渠道推广

[摘要] 房地产营销在提高房地产开发经营的经济效益、社会效益和环境效益方面发挥着重要作用。本文主要基于4Ps营销组合理论，阐述了产品策略、定价策略、渠道策略和促销策略。

一、地产营销产品策略（Product）

在制定房地产产品策略时，需要考虑以下几个方面：

(一）区位条件。房地产产品的区位条件是打造核心产品的首要条件。区位条件的优劣直接影响房地产企业可以获得的利润多少。一般来说，应选择拆迁补偿成本低、交通便利、服务设施较为完善的开发项目。交通客流的主要动线，商铺的投资回报率有可能达到更高的比例。在交通便利方面，轨道交通和公共交通发达的地方自然会带来更多的人气。比如西单、北京的老牌商圈王府井，有这些交通优势。是的，b营业地点不得靠近交通主干道，因为这相当于增加了一条天然的交通隔离带。外部流量固然重要，但如果业务体内部的流量不畅通，也会影响到消费者。待在门外。如果说车流量决定了一个商业地产项目会经过多少人，那么客流量就决定了消费者摩擦商品的机会。曾经有这样一个例子，很多大商家对一个商业项目的外部环境很不感兴趣，但是一进商场就打消了进商场的念头，往往是因为电梯的数量是不足够的。因此，从客流的角度来看，商业地产项目内部的合理设计可以让消费者进入商业地产市场。居民停留的时间更长，从而产生更多的消费和更多的利润。就一般住宅而言，要注意交通便利、环境幽静、服务设施齐全的条件。

(二）产品设计：为了满足消费者的需求，设计师应该放下专业人士的架子，倾听你设计的房子里住户的想法，听取规划者的意见;对于策划者来说，加强对自身专业知识的学习，真正深入群众，挖掘市场的声音。关键是要把设计的产品属性和策划的市场属性结合起来，找到最佳组合规划专家应相互探讨合作，根据对房地产项目特点的分析，进行房地产项目的规划设计、建筑设计、环境设计、公寓设计、配套设计、物业服务等。目标客户。

(三）品牌设计：我国目前的房地产品牌战略以子品牌为主，即将现有品牌与新品牌结合，从而成为产品冠军。例如，由万科开发的万科兴源、万科-青青家园等地产，不仅可以利用公司品牌整体的关联性和价值，还可以创造特定的品牌信念，帮助消费者更生动地了解新产品。

建立产品品牌后，更要注意品牌关系，建立良好的品牌关系。一是保证房子质量，实现品牌承诺。这是基本要求。其次，提供附加产品，即消费者在购房时获得的附加服务和附加利益。最后，实施客户关系管理（CRM），通过网络、市场调研等方式收集信息，建立数据库，对客户信息进行长期跟踪管理。

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二、价格

一种是成本+竞争定价策略，即先计算项目总成本，再根据竞争对手的价格和预期利润得出房产的价格。这种典型的“以产品为导向”的定价策略，既存在高价产品滞销的风险，又存在低价产品难以获得超高利润的风险。

另一个是消费者需求加竞争定价策略。它最大的优势就是以消费者潜在的心理接受价格为出发点，以竞争对手为参考。以满足消费者需求为原则，时刻注意区分或追随竞争对手，实现高利润或资金快速回笼的各种措施、手段和流程始终处于可控状态，才能达到最高的发展效率。

三、房地产营销渠道策略（地点）

目前，在我国房地产行业，房地产营销渠道策略大致可分为直销、代销、网络营销等近年来涌现的新渠道策略。

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直销最常见的形式是派遣房地产销售人员，主要是现场销售办事处，在固定的地方为需要购房的客户和潜在客户提供服务。虽然这种渠道模式可以帮助房地产开发企业节省可观的代理销售成本（相当于1.5%~3.0%的售价），但销售经验的不足和缺乏销售网络的不完善也是这个销售渠道的致命缺陷。

代理代理，与直销策略相比，分散了企业开发房地产的风险，并且由于工作的范围和特点，以及对市场趋势的了解，对目标市场的掌握和研究在消费心理上，中介不仅仅是开发，业务越深入，越容易把握市场机会，房产也能更快卖出去。

很多房地产开发商还利用互联网资源打破地域限制，进行远程信息传播，覆盖面广。他们的营销内容详细生动，有图有文。室内装修和家具布置的模拟为潜在购房者提供了许多便利。

随着房地产行业的发展，在保持现有模式的同时，一些新的渠道开始出现，我国房地产营销渠道也呈现出全方位、多元化的局面。

四、房地产营销推广

房地产促销策略可分为人员促销和非人员促销两大类：

人员提拔是一种传统的销售方式。一方面，它依靠外部人员将其房地产宣传材料分发给人流量大的市区或新房地产集中区域的潜在消费者。广告的作用；另一方面是通过专业的销售代理公司的销售顾问向客户详细介绍其房产情况，促进交易的活动。

非个人销售有多种形式，如广告、商业推广和公共关系。在实际推广过程中，将这些方法结合起来形成推广组合策略。

(一）房地产广告

房地产广告的可用形式主要有以下几种：(1）平面广告。主要载体包括报纸、杂志、相关专业书籍、开发商或其代理人印刷的宣传资料；(2）视听广告。如电视、电影、霓虹灯、广告牌，以及广播、广播等媒体；（3）户外广告。待楼盘投放时间确定后房地产价格策略文章，现场广告牌竖立在工地和工地四周墙壁上的广告，用于介绍开发项目，预测即将推出的楼盘房地产价格策略文章，诱导消费者购房。（4）布置精美样板房。真实地产公司通过样板房的设计展现完美的格局和完美的生活功能，并加强装修施工，让消费者有特定的存在感。

(二）业务推广

开发商可开展大型住房知识普及活动，向消费者介绍住房建设选择标准、住房装修知识、住房贷款方式和程序，以及商品房购买程序和政府相关税费，或举办开户或认购仪式、项目研讨会、新闻发布会、寻找名人代言人、举办文化休闲活动、业主协会等，这些活动可以大大提高房地产公司的知名度，帮助增加销售额。

(三）公共关系

房地产公关推广包括人为制造新闻点、吸引媒体报道、享受免费广告、与各方建立良好关系，如与地方政府、金融机构、其他社会组织和开发商的合作。合作。

目前，我国房地产业进入新的发展阶段，房地产营销已成为房地产发展的重要组成部分。基于营销组合理论分析房地产营销策略，对于提高房地产开发经营的经济效益、社会效益和环境效益具有重要作用，对整个房地产行业也具有重要的现实意义。

参考文献

[1] 刘岩，谈房地产营销策略[J]，沉阳干部杂志，2005（6）

[2]杜宇，论房地产营销策略[J]，中国科技信息，2006（4）

[3]黄向红，房地产价格营销策略分析[J]，广西城建，2005（11）

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