11整理整理pptppt88(房地产)价格的种类及注意事项

11 整理pptppt88《“只有卖不掉的价格，没有卖不掉的价格，没有卖不掉的房子。”卖不掉的房子》。整理pptppt228.18.1 房地产价格类型 房地产价格类型 由于信息不对称，房地产产品属于大宗消费品，与其他产品相比，对房地产价格的看法比较受关注。因此，随着荒粮经济的结束、群体购买力的消失以及房地产市场的逐渐成熟，理性价格策略在房地产市场竞争中的地位日益凸显。价格策略的正确与否直接影响到开发商的销量和利润，也是房地产营销组合中最敏感的因素。难怪房地产界有这样一句“名言”：“只有卖不掉的价格，没有卖不掉的房子”。整理pptppt338.1.18.1.1单价是指单位建筑面积的市场价，但是对于几十套甚至上百套的楼盘来说，单价并不能说明问题。下面的特价单价让我们从不同的方面来深化楼盘价格的理据：由于楼盘层数、朝向等因素的差异，同一楼盘中各单元的单价不制服。传统上，我们通常以底部单位的单价作为计算基准，设置不同的水平系数和定向系数。每个单元的单价由此计算。这个计算基准称为起始单价。最低单价：最低单价通常是针对水平、朝向等条件最差的单元校准的单价。

有时为了促销，一些条件好的单位也会以最低的单价出现。此时，最低单价成为促销价。整理pptppt44的最高价：最高价往往是水平、方位等条件最好的单位标出的单价。平均单价：平均单价是指销售总额除以总销售面积所得的销售单价，通常称为“均价”。主单价：指占建筑面积比例最高的单位单价，是决定楼盘客户定位的关键单价。整理pptppt558.1.2 实际价格和名义价格 1.实际价格：指收盘日一次性支付的价格，或对收盘时未一次性支付的价格进行折现收盘日的价格。在房地产营销过程中，应根据折现率、付款时间、优惠条件等，明确计算房地产的实际价格。 2、名义价格：指交割日标明的价格，而非实际成交价格。在交割日一次性支付的价格。梳理pptppt668.1.3现房价格和期房价格1、现房价格：指以当前房产为交易标的的价格。不动产的现状可能是一块待建的土地，但没有建造建筑物，可能是在建工程，也可能是已经建造建筑物的不动产。如果是已建成建筑物的房地产，则为现房价格。 2、期房价格：指以未来状态为交易对象的房产的价格。期房价格是指尚未建成但将在未来建成的房屋（包括土地）的价格。

期房价格=现房价格-现房从期房到现房期间租金净收入折现现值-风险补偿安排pptppt778.@ >28.2 房地产定价目标 房地产定价目标 最大利润 目标是设定房地产销售商获得最大利润的价格目标。利润最大化主要有两种方式：一种是通过追求高价来实现利润最大化。当一个楼盘质量上乘、独一无二，不易被其他楼盘取代时，高价出售可以给卖家带来丰厚的利润，但高价必须得到市场的认可。如果市场不同意，价格就会很高。没人买，高价不能带来高利润；二是通过扩大房地产销售实现利润最大化。卖家根据房地产市场情况设定合适的价格，通过促销刺激需求，同时增加供给，也可以获得更多的利润。利润是一个非常全面的指标，尤其是房地产项目，从预售开始到销售结束往往需要很长时间。因此，以利润最大化为定价目标，需要考虑各种因素对房地产价格的影响，动态分析企业的内部条件和外部环境，将市场相关因素与公司经营战略有机地结合起来。追求利润最大化。 pptppt99市场占有率是指一定时期内房地产公司房地产产品的市场销售额占同类房地产产品市场总销售额的比例。

市场占有率是房地产企业经营状况和产品竞争力的综合反映。市场占有率的高低关系到房地产企业在市场中的地位和兴衰。市场占有率高，意味着公司销量大，竞争力强；市场占有率低意味着公司销量小，竞争力差。整理整理 pptppt1010 稳定价格目标是指房地产商在定价时以稳定市场价格为目标。稳定的价格给人以产品美誉度高、企业形象好的印象。良好的企业形象是企业赢得市场和消费者的重要条件。稳定价格并不意味着价格绝对固定，始终以一个价格出售。由于房地产的固定性和独特性，以及影响房地产价格的不断变化的因素，特别是房地产自身价值（生产成本）的变化和市场供求关系的变化，不可能实行房地产同价销售。因此，稳定的价格是相对稳定的，不是绝对稳定的。就同​​一个楼盘产品（同一个楼盘）而言，稳定的价格要求销售价格前后相对一致，不应该有太大的波动 pptppt1111 市场竞争已经转变为品牌，如何在市场竞争中树立自己的品牌优势，塑造、巩固和发展自己的品牌形象，为未来的发展奠定基础，也是价格战略的重要目标。整理pptppt12128.38.3 房地产开发项目定价方法及流程 房地产开发项目定价方法及流程 成本导向定价是指根据开发成本和人为确定的利润确定价格比例。

根据不同的财务模型，分为固定成本加法、可变成本法、盈亏平衡法和目标利润率法。整理pptppt1313固定成本加成主要是从静态的角度，根据房产销售前后发生的所有成本，加上预期利润作为销售价格。成本加成定价具有明显的卖方市场色彩；可变成本定价法是将单位可变成本与单位产品贡献之和作为销售价格。固定成本又会带来利润。当物业面临激烈的竞争时，这种方法可以在短期内用来挤压竞争对手，抢占市场份额。 pptppt1414盈亏平衡法和目标利润法用于计算公司盈亏平衡和获得预期利润的能力。负担得起的底价。由于他们以预测的销量为参数，而销量是价格的函数，这两个交互变量很难把握，基于此设定的价格也难以适应客户的要求。整理pptppt1515 竞争导向定价是根据企业的行业地位和竞争定位来定价的一种方法。其具体的定价策略包括以下三种：(1)，领导者态度定价。在区域市场处于行业领先地位的开发商可以利用其良好的品牌形象和强大的市场动员能力，使产品价格高于同类楼盘的价格水平。高价不仅符合其精品定位的市场目标，也符合以稳定价格维护市场形象的定价目标。

采用这种定价策略的条件是：需求弹性小，在新心理的推动下，购买者急于购买，愿意支付高价，从而获得最大的利润，掌握降价的主动权但在未来，这种策略很容易诱发竞争。当潜在竞争对手层出不穷时，这类产品的优势逐渐消失，地产商可以适当降价以保持竞争力。整理pptppt1616 对于有实力挑战领导者但缺乏品牌认知度的企业，宜以更好的业绩和更低的价格，做出有利于买家的看得见的折扣。这样可以促进销售，扩大市场份额，提高公司在行业中的知名度。使用这种方法通常需要对可比较的领导者属性进行彻底分析，利用其在促销中的声誉，并突出其自身优势。这种定价策略的前提是：市场容量​​大、需求弹性大、竞争潜在威胁大。采用这种策略可以薄利多销，先发制人，有利于阻止竞争对手的进入，快速打开市场，获得最大的市场份额。它通常被称为“不要进来”策略。整理ppt ppt 17 17(3)，追随者态度定价。楼盘上线时，也可以选择当时市场同类楼盘均价，一般认为市场均价为供需平衡的结果，在不扰乱行业秩序的情况下，会带来合理的平均利润，因此被市场追随者广泛使用。竞争激烈，信息充足，需求弹性低。一种安全的方法，特别适用于产品特性薄弱，行业开发者地位一般的物业。

Organize ppt ppt 18 18 需求导向定价是基于消费者的认知价值、需求强度和价格承受能力，以市场占有率、品牌形象和最终利润为目标，真正以有效需求为基础。策划房地产价格。在实际应用中，存在两种不同形式的认知价值和差异化需求。 Sorting Sorting ppt ppt 19 19 所谓认知价值定价，是指在买方市场条件下，根据买方对房地产的感知价值进行定价。认知价值的形成一般基于购买者对有形产品、无形服务和公司商誉的综合评价。所谓差异化需求定价，就是以不同目标客户的需求强度和整体资金承受能力为参考对象，得出各消费水平的有效需求模式，来确定房地产价格。该方法可为项目总体价格策略和多层次房价体系的制定提供决策参考。整理ppt ppt 20 20 市场比较导向法在操作上与房地产评估市场比较导向法有些相似。操作上类似于房地产评估中的市场比较法，在房地产开发项目的市场价格中体现市场比较法。 ，它反映了房地产开发项目的市场供求关系和市场接受程度，所以这种定价方法是市场供求关系和市场接受程度，所以这种定价方法是实践中常用的方法。

参考主要是同一区域，是实践中常用的一种方法。主要参考同区域、同品质、同客群、同户型、同规模、同价位的其他楼盘项目； , 建筑本身就是一个房地产项目；比较的因素包括地理位置、建筑质量、物业管理、项目形象进度、市场营销等。体能、物业管理、项目形象进度、营销等。开发项目本身，房地产开发项目本身的价格设定和成本都没有太多可做的。成本并不重要。 Sorting Sorting ppt ppt 21 21 1、确定市场调研的范围和重点。以项目为核心房地产价格策略文章，2km半径是重中之重。如果范围不够，可以扩大；应将所有参赛者纳入视线范围；应比较不少于 6 个主要市场；二手楼的价格也要适当考虑。 2、修改影响价格的因素和权重。不同类型的房地产价格有不同的影响因素；同类型房地产在不同阶段各价格影响因素的权重不同。最好与销售人员讨论分析，尤其是在同一区域销售房产的。 Sorting Sorting ppt ppt 22 22 33、针对每个关键市场比较调整。

最好由经验丰富的专业人士根据每个主要市场比较进行调整。最好是有经验的专业人士或人。大概5、5个人一起打分，然后综合，决不能由一个人决定；人一起打分，再综合打分，决不能由一个人决定；讨论的时候，市场对比数据一定要准确，不真实立即补上。当无法讨论时，市场对比数据必须准确。如果不正确，将立即补充。无法处理；开放，鼓励大家谈经验，需要一个对市场感觉良好的人。经验需要一个对市场感觉良好的人来总结。 44、事务更正。根据本盘预计公布的映像进度，对成交情况进行修正。根据本项目预计发布的影像进度，修订市场对比影像进度的建设工期。为此，有必要了解市场，修正市场比较形象进度的建设期。为此，有必要在销售时了解市场对比时的形象进度；根据该产品的目标销售速度，对比销售时的形象进度；根据该产品的目标销售速度，对市场上比较不同的销售速度进行修正。为此，有必要了解市场，并针对市场比较的不同销售速度进行修正。为此，有必要了解市场对比发布的时间和销售率；必要时修改广告投入；比较市场发布时间和销售率；必要时修改广告投入； ，最好有记录。

最好记录每次销售的形象进度、发布时间和广告投放。 Sorting Sorting ppt ppt 23 23 5、形成市场对比结果表。每次市场对比的调整包括：最低价、最高价、均价、特价底价（如高、中、低各一）；列表以便于比较。整理ppt ppt 24 24 8.4 8.4 确定房地产项目定价的基本方法后，应以从定价结果表中得到的房地产平均价格为基础，完成整个按照既定的流程进行处理。确定项目可售楼盘的价格，最终形成整个项目的价目表。计算各相的面积及其占总面积的比例。根据销售阶段价格策略的整体安排，找出项目在开盘期、旺销期、存续期、尾盘等不同阶段最合适的均价。 Arrangement Arrangement ppt ppt 25 25 在确定子楼的平均价格之前，首先要计算每栋楼的面积及其占总面积的比例，从而找到一个平衡点。确定子楼均价：根据其相对位置、条件等，进一步细化，找出均价。 Sorting Sorting ppt ppt 26 26 所谓横向差价，是指同一楼层不同住户每平方米的差价。在同一水平上，建筑物高度的差异已被排除在外。设置横向差价时，必须先确定同层户数或顺序 ppt ppt 27 27 制定横向差价最关键的程序是同层平面图和其他相关环境（如与相邻建筑物一样）。深入分析楼间距离、方位等），找出影响横向差价的主要因素，评估这些因素对横向价格的影响程度，以最终确定正负横向价差的相对价差。

整理 ppt ppt 28 28 (22）影响横向传播的因素) 影响横向传播的因素 一般来说，影响横向传播的因素包括以下： 一般来说，影响横向传播的因素包括如下几项：AA，方位，方位方位通常是指客厅的方位。简单的判断方法是客厅与主方位相邻，通常指的是客厅的方位。简单的判断方法是客厅靠近主阳台的方向。座位方向。至于要采用的调节范围，取决于阳台的方向。采用的调整范围应根据产品类型、单价、日照等不同情况上下调整。调整原则应根据类型、单位等不同情况上下调整价格和阳光。范围大；对于中小型房屋，调整幅度较小。对于大户型，调整范围大；对于中小型房屋，调整幅度较小。单价高时，调整幅度要大些，以达到差价的效果；单价低单价高时，调整幅度要大些，以达到差价的效果；单价低时，调整幅度要小。 ，调整范围小。朝南，日照适中时，调节范围大；朝西或朝南，日照适中时，调节范围大；朝西或朝东时，阳光过多，朝北时，阳光明显不足。幅度应该很小。当东方日照过多而北方日照不足时，应调小些。风向、风向不同时，调节范围大；风向和风向相同时，风向和风向不同时调节范围大；风向和风向相同时，调整范围小。

小调整。布置ppt ppt 29 29 采光通常是指与房屋相邻的采光面的数量或采光面积的大小。如果单面照明为零，则使用同一楼层进行比较。增加2%-3%，三边照明增加2%-4%。景观通常对房屋具有决定性的影响。设置景观价差时，最好提前观察该区域的现状图和城市规划图房地产价格策略文章，判断是否有地块、面临景观、潜在景观条件。 Finishing Finishing ppt ppt 30 30 对于面向学校、公园、自然景观、永久绿地的单位，调整范围大，反之亦然。附近没有景观差、环境污染严重的设施，调整范围大，反之亦然。面向主要交通道路、噪声污染严重的单位，调整幅度较大，反之亦然。整理ppt ppt 31 31 DD，户型和户型在同一个楼层，最好的户型和最差的户型应该在同一层，最好的户型和最差的户型应该有适当的价差，以及价差调整幅度可以参考以下原则： 对于一个合适的价差，价差的调整幅度可以参考以下原则： 图案方正，形状齐全，调整幅度大；否则图案方正，形状完整，调整范围大；否则，调整范围很小。调整范围小。室内动线规划简洁流畅，调整范围大；室内动线规划简洁流畅，调整范围大；动线长且浪费，调整幅度小。

冗长而浪费，稍作调整。产品单价高，调整幅度大；产品单价低，调整产品单价高，调整幅度大；产品单价低，调整幅度小。幅度很小。室内空气循环，调节范围大；室内开窗位置不是室内空气流通，调节范围大；室内开窗位置不好，空气不能对流，调节范围小。好，如果空气不能对流，调节范围小。 Sorting Sorting ppt ppt 32 32 根据各种因素调整每个家庭或建筑物的价格差异，以计算个体价格差异。整理ppt ppt 33 33 44、垂直传播的确定，垂直传播的确定（（11）垂直传播的含义）垂直传播的含义所谓垂直传播是指不同的所谓楼层垂直差价是指同一栋楼内不同楼层之间的差价，通常表示为每平方米的差价，通常表示为每平方米的单价差。 , 需要选择显示 各层之间高低价格排序后，需要选择垂直价格的基层，即垂直差价的基层，即垂直价格的下限差价00，其他楼层，其他楼层可根据基层正负差价确定，相关基层可根据基层正负差价确定。相关基层一般取决于住宅层数，准楼层的确定一般取决于住宅层数，以价格顺序居中的楼层最为常见。

价格订单中间的楼层最常见。整理ppt ppt 34 34 (22）影响垂直点差的因素) 影响垂直点差的因素 确定垂直点差，最高单价和最低单价之间的点差，可以反映每个点的垂直点差楼层，以及最高和最低单价之间的差价，可以反映楼层之间可能存在的差价空间。楼层越多，最高单价和最低单价之间的差价空间就越大。层数越多，单价最高层与最低层的价差越大。除了楼层数外，目标楼层的市场行情和价差也较大。除了楼层数，市场行情和目标客户的购买习惯也会影响点差的大小： 客户的购买习惯也会影响点差的大小：当市场状况良好时，点差很大；行情好的时候点差大，行情不好的时候点差小。传播很小。当产品单价高时，点差大。但是，当产品单价低时，产品单价高时差价就大。但是，当产品的单价较低时，点差很小。例如，当每平方米的平均单价为 时，价格差异很小。例如，平均单价在5000-5000元/平方米的产品，最大差价可能在500500元；而一款单价2000-2000元的产品，最高差价仅为50.05万元。最高差价仅100-100元。

当目标客户的购买习惯比较保守（（通常是区域性强的楼盘））时，大部分人不能接受差价大的价格，所以差价幅度不大，而且大部分他们不能接受差价大的价格，所以差价范围不宜过大；反之，如果客户多为区域外，或者客户背景太大；反之，如果客户多为区域外，或者客户背景多元化，价格差异会更大。多元化，点差可以更大。整理整理ppt ppt 35 35 55．形成一个价目表。形成价目表后，经过以上步骤，通过电脑试算选择，通过电脑试算选择22～33个方案。每个方案后，做如下调整： 做如下调整：(1)划分总价/单价部分最好用颜色标注。例如：划分总价/单价部分，最好用颜色标注.例如：总价总价